هزینه‌های سالانه نگهداری آپارتمان در استانبول: آیدات، عوارض ملک و قبض‌ها

۲۴ مهر ۱۴۰۵

بعد از خرید آپارتمان در استانبول هر سال چه هزینه‌هایی دارید؟ شارژ ساختمان (aidat)، عوارض سالانه ملک، مالیات ملک گران‌قیمت، بیمه زلزله و قبض‌ها را بشناسید.

هزینه‌های سالانه نگهداری آپارتمان در استانبول با قیمت خرید تمام نمی‌شود. هر مالک، چه در آپارتمان زندگی کند و چه آن را اجاره بدهد، هر سال با چند هزینه ثابت روبه‌روست: شارژ ساختمان یا «آیدات» (aidat)، عوارض سالانه ملک یا «املاک ورگیسی» (emlak vergisi)، بیمه اجباری زلزله، و قبض‌های آب، برق و گاز. برای برخی ملک‌های گران‌قیمت هم مالیات جداگانه‌ای به نام «مالیات ملک باارزش» وجود دارد. در این مقاله توضیح می‌دهیم هر کدام از این هزینه‌ها چیست، چه کسی باید آن را بپردازد، چه زمانی سررسید می‌شود و چطور می‌توانید پیش از خرید آن را در محاسبات خود بگنجانید.

اگر به هزینه‌های یک‌باره هنگام خرید (مالیات انتقال سند، کارمزدها و غیره) علاقه دارید، مقاله مالیات خرید ملک در ترکیه و هزینه‌های پنهان را بخوانید. موضوع این مقاله هزینه‌هایی است که بعد از گرفتن سند، سال به سال تکرار می‌شوند.

۱. شارژ ساختمان (Aidat): بزرگ‌ترین هزینه ماهانه

آیدات سهم هر واحد از هزینه‌های مشترک ساختمان یا مجتمع است: نظافت، نگهبانی، آسانسور، روشنایی و برق مشاعات، نگهداری فضای سبز، استخر و باشگاه، حقوق مدیر مجتمع و صندوق تعمیرات. در مجتمع‌های بزرگ با امکانات کامل (نگهبانی شبانه‌روزی، استخر، سالن ورزش) آیدات معمولاً به‌طور محسوسی بیشتر از یک ساختمان ساده چندطبقه است.

آیدات چطور تعیین می‌شود؟

چارچوب قانونی آیدات، قانون مالکیت آپارتمانی ترکیه (Kat Mülkiyeti Kanunu، شماره ۶۳۴) است. طبق ماده ۲۰ این قانون، اصل بر این است که هر مالک به نسبت سهم زمین (arsa payı) خود در هزینه‌های مشترک شریک باشد؛ اما مالکان می‌توانند با تصمیم مجمع مالکان یا از طریق آیین‌نامه مدیریت ساختمان (yönetim planı) شیوه دیگری را تعیین کنند. یعنی مبلغ آیدات را قانون تعیین نمی‌کند، بلکه بودجه‌ای است که مدیریت مجتمع و مجمع مالکان تصویب می‌کنند و ممکن است هر سال تغییر کند.

اگر آیدات پرداخت نشود چه می‌شود؟

طبق همان ماده ۲۰، برای آیدات معوق می‌توان ماهانه ۵ درصد خسارت تأخیر مطالبه کرد و مدیریت ساختمان می‌تواند بدون نیاز به حکم دادگاه، از طریق اداره اجرا (icra) پیگیری کند. برای سرمایه‌گذاری که خارج از ترکیه زندگی می‌کند، این یعنی یک بدهی کوچک فراموش‌شده می‌تواند به‌سرعت بزرگ شود.

نکته مهم دیگر برای کسانی که ملک را اجاره می‌دهند: قرارداد اجاره فقط میان شما و مستأجر است. از نظر مدیریت ساختمان، مالک مسئول اصلی پرداخت آیدات است؛ پس اگر در قرارداد، پرداخت آیدات را به عهده مستأجر گذاشته‌اید، باز هم پرداخت منظم آن را پیگیری کنید. درباره قرارداد اجاره در مقاله راهنمای جامع اجاره ملک در ترکیه بیشتر نوشته‌ایم.

پیش از خرید درباره آیدات چه بپرسیم؟

• مبلغ فعلی آیدات این واحد و تاریخ آخرین افزایش آن
• آیدات دقیقاً شامل چه خدماتی است و آیا گرمایش مرکزی هم در آن حساب می‌شود
• آیا مالک فعلی بدهی آیدات دارد؛ گواهی تسویه را از مدیریت مجتمع بخواهید
• آیا هزینه بزرگی (مثل نوسازی نما یا آسانسور) در دستور کار مجمع مالکان است

۲. عوارض سالانه ملک (Emlak Vergisi)

املاک ورگیسی مالیاتی است که هر مالک ساختمان یا زمین در ترکیه، چه شهروند ترکیه باشد و چه خارجی، هر سال به شهرداری منطقه (belediye) محل ملک می‌پردازد. مبنای آن «ارزش مالیاتی» ملک است که شهرداری بر اساس جداول رسمی تعیین می‌کند و معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار است.

نرخ و زمان پرداخت

• نرخ برای واحد مسکونی در شهرهای عادی یک در هزار ارزش مالیاتی است و در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر، از جمله استانبول، دو برابر یعنی دو در هزار حساب می‌شود.
• مالیات در دو قسط مساوی پرداخت می‌شود. در سال ۲۰۲۶ مهلت قسط اول ۱ ژوئن (۱۱ خرداد ۱۴۰۵) بود و مهلت قسط دوم از ۱ تا ۳۰ نوامبر ۲۰۲۶ (۱۰ آبان تا ۹ آذر ۱۴۰۵) است.
• دیرکرد پرداخت مشمول جریمه تأخیر می‌شود.

چرا عوارض ۲۰۲۶ بیشتر از قبل بود؟

ارزش‌های مبنای املاک ورگیسی هر چند سال یک‌بار به‌طور کلی بازنگری می‌شوند. آخرین بازنگری در سال ۲۰۲۵ انجام شد و ارزش‌های جدید برای سال ۲۰۲۶ به بعد معتبر است؛ به همین دلیل بسیاری از مالکان در ۲۰۲۶ با افزایش قابل توجه عوارض روبه‌رو شدند. در واکنش به این افزایش‌ها، قانون شماره ۷۵۶۶ (آذر ۱۴۰۴) سقفی برای میزان افزایش ارزش مالیاتی سال ۲۰۲۶ نسبت به سال ۲۰۲۵ تعیین کرد. همین قانون همچنین روش به‌روزرسانی سالانه ارزش مالیاتی در سال‌های بعد را تغییر داد. محاسبه دقیق برای هر ملک متفاوت است؛ پس مبلغ واقعی را از شهرداری منطقه یا مشاور خود بپرسید.

سال خرید را چه کسی می‌پردازد؟

طبق قانون املاک ورگیسی، مالیات سالی که ملک فروخته می‌شود و سال‌های قبل از آن به عهده فروشنده است و مسئولیت خریدار از ابتدای سال بعد از خرید شروع می‌شود. با این حال، اگر فروشنده بدهی معوق داشته باشد، خریدار هم در برابر شهرداری به‌طور تضامنی مسئول است (و بعداً می‌تواند آن را از فروشنده مطالبه کند). بنابراین پیش از انتقال سند، استعلام بدهی عوارض ملک را فراموش نکنید.

همچنین تغییر مالکیت باید ظرف همان سال (و اگر در سه ماه آخر سال اتفاق افتاده، ظرف سه ماه) به شهرداری اعلام شود. در عمل، بسیاری از خریداران این کار را از طریق مشاور یا وکیل خود انجام می‌دهند.

۳. مالیات ملک باارزش (Değerli Konut Vergisi)

این مالیات فقط به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد که ارزش مالیاتی آن‌ها (همان مبنای املاک ورگیسی، نه قیمت بازار) از سقف قانونی بیشتر باشد. برای سال ۲۰۲۶ این سقف ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر تعیین شد و نرخ‌ها پلکانی است:

اظهارنامه این مالیات از طریق دفتر مالیاتی اینترنتی اداره درآمد ترکیه داده می‌شود؛ مهلت آن برای ۲۰۲۶ تا ۲۰ فوریه (۱ اسفند ۱۴۰۴) بود و پرداخت در دو قسط در ماه‌های فوریه و اوت انجام می‌شود. طبق اطلاعیه رسمی، کسانی که فقط یک ملک مشمول این مالیات دارند اظهارنامه نمی‌دهند. شرایط معافیت جزئیات دارد؛ اگر واحدی در محله‌های گران‌قیمت استانبول دارید یا قصد خرید آن را دارید، وضعیت خود را پیش از ماه فوریه با مشاور مالیاتی بررسی کنید.

۴. بیمه اجباری زلزله (DASK)

بیمه زلزله برای واحدهای مسکونی در ترکیه اجباری است و باید هر سال تمدید شود. حق بیمه به عواملی مانند متراژ، نوع سازه و منطقه بستگی دارد. جزئیات کامل، از جمله تفاوت DASK با بیمه کامل ساختمان، را در راهنمای بیمه زلزله (DASK) در ترکیه آورده‌ایم.

۵. قبض‌ها: آب، برق و گاز

در استانبول آب و فاضلاب را سازمان آب شهرداری (İSKİ) و گاز شهری را شرکت گاز استانبول (İGDAŞ) تأمین می‌کند و برق از طریق شرکت‌های توزیع و فروش برق منطقه ارائه می‌شود. چند نکته کاربردی:

• عوارض نظافت شهری: برای واحدهای مسکونی، مالیات محیط‌زیست و نظافت (çevre temizlik vergisi) بر اساس مصرف آب حساب می‌شود و همراه قبض آب می‌آید. طبق ابلاغیه منتشرشده در روزنامه رسمی ترکیه در ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (۱۰ دی ۱۴۰۴)، مبلغ آن در سال ۲۰۲۶ در کلان‌شهرها ۴ لیر برای هر متر مکعب آب است.
• انشعاب به نام مالک یا مستأجر: اگر ملک را اجاره می‌دهید، بهتر است اشتراک‌ها به نام مستأجر منتقل شود تا بدهی قبض‌ها به نام شما ثبت نشود.
• قوانین ویژه خارجی‌ها: ایسکی در سال ۲۰۲۳ قواعد سخت‌گیرانه‌تری برای اشتراک آب اتباع خارجی وضع کرد؛ از جمله اینکه نشانی اقامت ثبت‌شده باید با نشانی اشتراک یکی باشد. برای دارندگان سند ملک استثناهایی در نظر گرفته شده است. این قواعد ممکن است تغییر کند؛ پیش از اقدام، شرایط روز را از خود سازمان یا مشاورتان بپرسید.
• ودیعه اشتراک: شرکت‌های خدماتی هنگام عقد قرارداد معمولاً ودیعه تضمین (güvence bedeli) دریافت می‌کنند که مبلغ آن برای اتباع خارجی ممکن است بیشتر باشد.

۶. هزینه‌هایی که در بودجه‌ریزی فراموش می‌شوند

• صندوق تعمیرات و هزینه‌های فوق‌العاده: تعمیرات بزرگ مثل بام، نما یا سیستم گرمایش معمولاً جدا از آیدات ماهانه از مالکان گرفته می‌شود.
• ملک خالی: حتی اگر واحد چند ماه خالی بماند، آیدات و عوارض ملک باید پرداخت شود.
• مدیریت از راه دور: اگر خارج از ترکیه هستید، هزینه شخص یا شرکتی که پرداخت‌ها و امور ملک را پیگیری می‌کند هم بخشی از هزینه نگهداری است.
• مالیات درآمد اجاره: اگر ملک را اجاره بدهید، درآمد اجاره مشمول قواعد مالیاتی جداگانه‌ای است. درباره بازده اجاره در مقاله درآمد اجاره خانه در استانبول چقدر است؟ نوشته‌ایم.

یک فهرست ساده برای بودجه سالانه

1. آیدات ماهانه ضرب در دوازده، به‌علاوه یک ذخیره برای هزینه‌های فوق‌العاده
2. املاک ورگیسی (دو قسط در بهار و پاییز)
3. در صورت شمول، مالیات ملک باارزش (دو قسط در فوریه و اوت)
4. تمدید سالانه بیمه DASK
5. قبض‌ها، اگر واحد خالی است یا خودتان ساکن هستید

سؤالات متداول

آیا خارجی‌ها هم باید املاک ورگیسی بپردازند؟

بله. این مالیات به ملک تعلق می‌گیرد، نه به تابعیت مالک؛ مالکان خارجی هم مانند شهروندان ترکیه آن را به شهرداری منطقه می‌پردازند.

مبلغ آیدات را چه کسی تعیین می‌کند؟

مدیریت ساختمان و مجمع مالکان. قانون فقط چارچوب تقسیم هزینه‌ها را مشخص می‌کند (اصل بر نسبت سهم زمین است مگر اینکه مالکان طور دیگری توافق کنند).

در سال خرید، عوارض ملک با خریدار است یا فروشنده؟

با فروشنده؛ مسئولیت خریدار از ابتدای سال بعد شروع می‌شود. اما بدهی‌های معوق قبلی ممکن است از خریدار هم مطالبه شود، پس پیش از انتقال سند استعلام بگیرید.

آیا مالیات ملک باارزش بر اساس قیمت بازار حساب می‌شود؟

خیر. مبنای آن ارزش مالیاتی است که برای املاک ورگیسی تعیین شده و معمولاً کمتر از قیمت بازار است. برای ۲۰۲۶ سقف معافیت ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر ارزش مالیاتی بود.

مشاوره رایگان با ALO TURKEY

قوانین مالیاتی و مبالغ این هزینه‌ها هر سال تغییر می‌کند و آنچه در این مقاله آمده جایگزین مشاوره تخصصی نیست. پیش از خرید، از مشاوران ALO TURKEY بخواهید آیدات، وضعیت بدهی و هزینه‌های جاری واحد مورد نظرتان را برایتان بررسی کنند. برای دیدن پروژه‌های موجود به صفحه املاک سر بزنید و برای گفت‌وگو از طریق واتساپ یا صفحه تماس با ما با ما در ارتباط باشید.

منابع: روزنامه رسمی ترکیه (Resmî Gazete) و ابلاغیه شماره ۵۹ قانون درآمدهای شهرداری (۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)؛ اطلاعیه اداره درآمد ترکیه درباره مالیات ملک باارزش ۲۰۲۶ به نقل از Alomaliye؛ قانون مالکیت آپارتمانی شماره ۶۳۴ به نقل از Hürriyet، Takvim و Hukuki Haber؛ قانون شماره ۷۵۶۶ به نقل از Dünya و EY Türkiye؛ زمان‌بندی اقساط املاک ورگیسی ۲۰۲۶ به نقل از Memurlar.net و Akbank؛ تصمیمات ایسکی به نقل از Cumhuriyet (اکتبر ۲۰۲۳). ارقام مربوط به سال ۲۰۲۶ هستند.