Eyüpsultan İstanbul: Konut Fiyatları, Metro ve Mahalleler

29 Eylül 2025 · Güncelleme: 22 Ekim 2026

Eyüpsultan rehberi: mahalle bazında satış ve kira fiyatları, metro ve Haliç tramvayı, ikamet durumu ve yabancılar için mülk alma ipuçları.

İstanbul'un Avrupa Yakası'nda yer alan Eyüpsultan ilçesi, Haliç'in ucundan Karadeniz sahiline kadar uzanır ve birbirinden tamamen farklı iki yüzü vardır. Güneyde, Eyüp Sultan Camii çevresindeki tarihî ve dinî çekirdek yer alır; burada eski mahalleler ve orta seviye fiyatlar görülür. Kuzeyde ise Göktürk gibi yeşil ve yeni yapılaşmış mahalleler bulunur; bunlar bu bölgenin en pahalı mahalleleri arasındadır. Emlakjet'in Eylül 2026 verilerine göre ilçe genelinde satılık dairelerin ortalama ilan fiyatı metrekare başına yaklaşık 78 bin TL'dir; ancak bu rakam mahalleye göre yaklaşık 50 bin TL ile 150 bin TL'nin üzeri arasında değişir. Bu rehberde Eyüpsultan'ın konumunu, mahallelerini, satış ve kira fiyatlarını, ulaşımını, ikamet durumunu ve mülk alırken dikkat edilecek noktaları güncel kaynaklara dayanarak ele alıyoruz.

Eyüpsultan Nerede ve Nasıl Bir Yer?

Eyüpsultan, İstanbul'un 39 ilçesinden biridir. Vikipedi'ye göre yüzölçümü yaklaşık 228 kilometrekaredir; Türkiye İstatistik Kurumu'na (TÜİK) göre 2022 sonu itibarıyla nüfusu yaklaşık 423 bindir. Belediyenin resmî adı 2017'den itibaren "Eyüp"ten "Eyüpsultan"a çevrildiği için ilanlarda her iki adı da görürsünüz.

İlçenin komşuları şunlardır:

• Doğu: Sarıyer
• Güneydoğu: Kağıthane ve Beyoğlu
• Güney: Gaziosmanpaşa, Bayrampaşa, Fatih ve Sultangazi
• Güneybatı ve batı: Başakşehir ve Arnavutköy

İlçenin kuzey yarısının büyük bölümü orman ve düşük yoğunluklu arazilerden oluşur; nüfusun çoğu güneyde, Haliç çevresinde, Alibeyköy'de ve metro hattı boyunca yaşar.

Eyüp Sultan Camii: İlçenin Tarihî Kimliği

İlçenin adı, rivayetlere göre 670'li yıllarda İstanbul'un kuşatması sırasında vefat eden, İslam Peygamberi'nin sahabelerinden Ebû Eyyûb el-Ensârî'den gelir. Fatih Sultan Mehmed, şehrin fethinden beş yıl sonra, 1458'de türbesinin yanına külliyeyi yaptırdı. Bugünkü cami III. Selim döneminde yeniden inşa edilmiş ve 1800'de tamamlanmıştır. Türkiye'nin en önemli ziyaret yerlerinden biridir; cuma günleri ve dinî günlerde çevresi çok kalabalık olur. Caminin yakınındaki mahallelerden satın almayı düşünüyorsanız bunu hesaba katmalısınız.

Haliç manzaralı Pierre Loti Tepesi de bu ilçededir; bir teleferik, Haliç kıyısını tepenin üstündeki ünlü kafeye bağlar.

Eyüpsultan Mahalleleri: Bir İlçenin Üç Yüzü

Vikipedi'ye göre Eyüpsultan'ın 29 resmî mahallesi vardır. Alıcı açısından ilçeyi üç bölümde görmek en doğrusudur:

1. Haliç kıyısındaki tarihî çekirdek: Merkez, Nişancı, Defterdar ve Silahtarağa gibi mahalleler. Daha eski dokuya, alçak katlı binalara ve geleneksel bir havaya sahiptirler; fiyatlar genellikle ilçe ortalamasının altındadır.
2. Metro hattı ve yoğun nüfuslu mahalleler: Alibeyköy, Çırçır, Akşemsettin, Yeşilpınar, Karadolap ve Rami (Rami Cuma ve Rami Yeni). Bunlar kalabalık, konut ağırlıklı mahalleler olup en çok M7 metro istasyonlarından etkilenmiştir.
3. Yeşil ve yeni yapılaşmış kuzey: Göktürk Merkez ile Kemerburgaz çevresindeki Mimar Sinan ve Mithatpaşa gibi mahalleler. Güvenlikli siteler, villalar ve yeni projeler bu bölümde yoğunlaşır. Göktürk için ayrı rehberimizi okuyun: Göktürk, İstanbul.

1. Levent mahallesinin bir kısmı da Eyüpsultan sınırları içinde yer alır ve Levent iş aksına yakındır.

İstanbul Eyüpsultan'da Mahalle Bazında Konut Fiyatları

Aşağıdaki tablo, ana mahallelerde satılık ve kiralık dairelerin ilan başına metrekare ortalama fiyatlarını gösterir. Tüm rakamlar Emlakjet'in Eylül 2026 piyasa raporlarından alınmıştır:

Aynı raporlara göre Eylül 2026'ya kadar geçen 12 ayda ilçe genelinde ortalama satış fiyatı TL cinsinden yaklaşık yüzde 32,7, metrekare başına ortalama kira ise yaklaşık yüzde 46,5 artmıştır.

Bu tabloyu doğru okumak için birkaç not:

• Bu rakamlar gerçekleşen satış fiyatı değil, ilan fiyatlarının ortalamasıdır. Sosyal olanakları olan sitedeki sıfır bir daire genellikle mahalle ortalamasının üzerinde, eski bir bina ise altında fiyatlanır.
• Fiyat artışı TL cinsinden hesaplanmıştır. Aynı dönemde TL dolar karşısında değer kaybettiği için dolar bazında artış bu yüzdelerden daha düşüktür.
• Ortalama yıllık kirayı (547 × 12) ortalama satış fiyatına bölersek ilçe genelinde yaklaşık yüzde 8'lik brüt kira getirisi elde ederiz. Bu, ilanlara dayanan basit bir tahmindir; vergi, aidat ve boş kalan ay gibi giderleri hesaba katmaz.
• Kuzeydeki köyler gibi ilanı az olan mahallelerde ortalamalar güvenilir olmadığı için bunları tabloya almadık.

Belirli bir dairenin fiyatının makul olup olmadığını anlamak için resmî değerleme raporu yardımcı olur; bunu Resmî Gayrimenkul Değerleme Raporu (SPK Ekspertiz) makalemizde bulabilirsiniz.

Eyüpsultan'da Ulaşım: Metro, Tramvay ve Teleferik

Birkaç yıl öncesine kadar Eyüpsultan ağırlıklı olarak otobüse bağımlıydı; ancak 2020'den itibaren üç raylı sistem hattı ilçenin durumunu değiştirdi:

• M7 metrosu (Yıldız - Mahmutbey): Mecidiyeköy - Mahmutbey kesimi 28 Ekim 2020'den beri hizmettedir. Alibeyköy istasyonu Eyüpsultan'dadır; Çırçır, Veysel Karani - Akşemsettin ve Yeşilpınar istasyonları ilçenin güney mahallelerini doğuda Mecidiyeköy ve Şişli'ye, batıda Mahmutbey'e bağlar.
• T5 tramvayı (Eminönü - Alibeyköy): Bu tramvay Haliç kıyısı boyunca ilerler. İlk kesimi 1 Ocak 2021'de, Eminönü'ne uzanan kesimi ise 30 Ağustos 2023'te açıldı. Feshane, Eyüpsultan Teleferik, Eyüpsultan Devlet Hastanesi, Silahtarağa ve Alibeyköy gibi duraklar bu hattın üzerindedir; M7 metrosu Alibeyköy istasyonunda hatta bağlanır.
• M11 metrosu (Gayrettepe - İstanbul Havalimanı - Halkalı): İlçenin kuzeyindeki Kemerburgaz, Göktürk ve İhsaniye istasyonları 22 Ocak 2023'ten beri hizmettedir; bu bölgenin sakinlerini metroyla İstanbul Havalimanı'na ve Gayrettepe - Levent iş aksına ulaştırır.
• Eyüp - Pierre Loti teleferiği: Daha çok turistik bir nitelik taşır, ancak kıyıdan Pierre Loti Tepesi'ne çıkmak için de kullanışlıdır.

Önemli bir nokta: Eyüpsultan'da raylı sisteme erişim mahalleye göre değişir. Tarihî çekirdekteki mahalleler daha çok T5 tramvayına, güney ve orta mahalleler M7'ye, ilçenin kuzeyi ise M11'e dayanır. Satın almadan önce en yakın istasyona yürüme mesafesini kendiniz ölçün. Diğer bölgelerle karşılaştırmak için İstanbul'da metroya yakın en iyi bölgeler makalesine bakın.

Eyüpsultan'da Yaşamanın Artıları ve Eksileri

Eski mahallelerdeki binaların bir kısmı yeni inşaat düzenlemelerinden önce yapılmıştır. İkinci el bir mülk düşünüyorsanız satın almadan önce İstanbul'da depreme dayanıklı bina rehberimizi okuyun.

Eyüpsultan'da Yabancıların İkameti

Göç İdaresi, Temmuz 2023'te İstanbul'un 10 ilçesinin yeni ikamet izni başvurularına kapalı olduğunu duyurdu: Ocak 2021'den itibaren Fatih ve Esenyurt; Ekim 2022'den itibaren Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu. Eyüpsultan bu listede yoktu. Bununla birlikte, bu 10 ilçeden bağımsız olarak, 1 Temmuz 2022'den itibaren Türkiye genelinde bazı mahalleler (aynı duyuruya göre İstanbul'da 54 mahalle), yabancı nüfus oranının yüksekliği nedeniyle yeni adres kaydına kapatıldı ve bu mahallelerin listesi zaman içinde değişti.

2026'da bazı hukuk büroları İstanbul'daki kapalı mahalle kısıtlamasının kaldırıldığını bildirdi; ancak bu konuda kapsamlı bir resmî duyuru bulamadık. Bu nedenle herhangi bir ödeme yapmadan önce belirli mahallenin durumunu danışmanınızla ve Göç İdaresi ile kontrol edin. Bu konunun geçmişini İstanbul'un Bazı Bölgeleri İkamet İzni İçin Neden Kapatıldı? makalemizde okuyabilirsiniz.

Mülk Alımı Yoluyla İkamet ve Vatandaşlık

• Gayrimenkul ikamet izni: Türk basınında ve hukuk bürolarının raporlarında yer aldığına göre, 16 Ekim 2023'ten itibaren mülk alımı yoluyla ikamet izni başvurusu için asgari mülk değeri 200 bin dolara yükselmiştir; esas alınan, tapuda kayıtlı tutardır.
• Vatandaşlık: 13 Mayıs 2022'de Resmî Gazete'de yayımlanan Türk Vatandaşlığı Kanunu Yönetmeliği değişikliğine göre asgari mülk değeri 400 bin dolardır ve üç yıl satmama taahhüdü tapuya işlenmelidir. Aralık 2023'ten itibaren kabul edilen mülk türleri de daha sınırlı hale gelmiştir. Ayrıntılar için Türk vatandaşlığı belgeleri ve adımları rehberimize bakın.

Bu kurallar defalarca değişmiştir; ikamet izni veya vatandaşlık verilmesi Türk devlet kurumlarının nihai kararıdır ve hiçbir satın alma tek başına başvurunun onaylanmasını garanti etmez. Satın almadan önce güncel durumu ALO TURKEY danışmanlarıyla kontrol edin.

Eyüpsultan'da Mülk Alma Kontrol Listesi

1. Mahalleyi dikkatle seçin: Rami Cuma ile Göktürk Merkez arasında metrekare fiyatı üç kattan fazla farklıdır; ilçe ortalaması karar vermek için yeterli değildir.
2. Raylı sistem istasyonunu değerlendirin: M7, T5 veya M11'e yürüme mesafesi, bu ilçede kira talebini belirleyen en önemli etkendir.
3. Tapuyu ve binanın durumunu kontrol edin: Eski binalarda yapım yılını ve dayanıklılık raporunu; satış öncesi projelerde ise tapu durumunu (kat irtifakı veya kat mülkiyeti) ve teslim tarihini inceleyin.
4. Satın alma masraflarını önceden hesaplayın: Türkiye Harçlar Kanunu uyarınca tapu devir harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2'dir (toplamda yüzde 4); buna diğer masraflar eklenir. Türkiye'de ev alım maliyeti hesaplayıcımızla tahmin yapın ve Türkiye'de Mülk Alım Vergisi ve Gizli Masraflar makalesini de okuyun.
5. Mahallenin ikamet durumunu sorgulayın: Özellikle asıl amacınız ikamet ise.
6. Fiyatı değerleme raporuyla karşılaştırın: Satıcının istediği fiyatı mahalle ortalaması ve resmî değerleme raporuyla tartın.

ALO TURKEY'in Eyüpsultan Projeleri

• Eyüpsultan Residence: İlçenin güney kesiminde, 1+1'den 4+1'e kadar daireleri, yeşil alanı, havuzu ve sosyal olanakları olan iki etaplı bir proje.
• Özak DUYU ve Özak DOA: Eyüpsultan'ın kuzeyindeki Göktürk'te, bahçeli daireleri ve geniş ortak alanları olan iki proje.

Bu projelerin fiyatları talep üzerine verilir ve plana, kata ve satın alma zamanına göre değişir. Eyüpsultan ile güneydeki komşusu arasında kararsızsanız Fatih ilçesi rehberine da göz atın; Fatih, 2021'den beri yeni ikamet izinlerine kapalı ilan edilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Eyüpsultan İstanbul'un neresindedir?

Avrupa Yakası'nda, Haliç'in ucundan Karadeniz sahiline kadar uzanır. Tarihî çekirdeği Haliç kıyısında, Göktürk gibi daha yeni mahalleler ise ilçenin kuzeyindedir.

Eyüpsultan'da ev fiyatları ne kadar?

Emlakjet'in Eylül 2026 verilerine göre satılık ilanların ortalama fiyatı metrekare başına yaklaşık 78 bin TL'dir; Rami Cuma'da yaklaşık 50 bin TL'den Göktürk Merkez'de yaklaşık 155 bin TL'ye kadar değişir.

Eyüpsultan'da metro var mı?

Evet. M7 metrosu Alibeyköy'den ve güney mahallelerden geçer, M11 metrosunun ilçenin kuzeyinde Kemerburgaz, Göktürk ve İhsaniye istasyonları vardır, T5 tramvayı ise Haliç boyunca Eminönü'ne gider.

Eyüpsultan yabancıların ikameti için kapalı mı?

Eyüpsultan, Göç İdaresi'nin 2023'te kapalı ilan ettiği 10 ilçe arasında değildi; ancak mahalle düzeyinde kapalılık söz konusu olabilir. Satın almadan önce belirli mahallenin durumunu sorgulayın.

Eyüpsultan'da kira ne kadar?

Emlakjet'in Eylül 2026 verilerine göre ilçe genelinde metrekare başına ortalama kira ayda yaklaşık 547 TL'dir; yani 100 metrekarelik bir daire için yaklaşık 55 bin TL. Mahalleler arasında büyük farklar vardır.

ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık

Eyüpsultan ve Göktürk projelerini görmek, mahalleleri karşılaştırmak ve ikamet durumunu güncel olarak sorgulatmak için Farsça konuşan ALO TURKEY danışmanlarıyla WhatsApp veya iletişim sayfamız üzerinden iletişime geçin.

Kaynaklar: Emlakjet emlak portalı (mahalle bazında satış ve kira fiyatları, Eylül 2026); Göç İdaresi, NTV aktarımıyla (ikamet izni için kapalı ilçeler, Temmuz 2023); Resmî Gazete, Bloomberg HT ve Cottgroup aktarımıyla (400 bin dolarlık vatandaşlık şartı, 2022 ve 2023 değişikliği); Ekonomim ve Cumhuriyet haberleri (gayrimenkul ikameti için asgari 200 bin dolar, Ekim 2023); 492 sayılı Harçlar Kanunu (tapu harçları, 2026); Vikipedi (Eyüpsultan, Eyüp Sultan Camii, M7 ve M11 metroları ile T5 tramvayı); Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK (2022 sonu nüfusu); proje bilgileri ALO TURKEY emlak sayfalarından. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla doğrulanmıştır.