İstanbul'da Depreme Dayanıklı Bina: Almadan Önce Kontrol

19 Ekim 2026

İstanbul'da depreme dayanıklı bina için ruhsat yılı, 2018 yönetmeliği, AFAD haritası, e-Devlet riskli yapı sorgusu ve mühendis raporunu kontrol edin.

İstanbul'daki bir binanın depreme dayanıklı olup olmadığını gösteren tek bir etiket veya belge yoktur; birkaç işareti bir araya getirmeniz gerekir: yapı ruhsatının verildiği yıl ve binanın hangi yönetmeliğe göre tasarlandığı, yapının yapı denetim şirketi (Yapı Denetim) gözetiminde yapılıp yapılmadığı, arazinin deprem tehlike haritasındaki konumu, binanın "riskli yapı" sistemindeki kaydı ve son olarak bağımsız bir mühendisin raporu. Bu yazıda bu işaretleri tek tek anlatıyoruz; böylece sözleşmeyi imzalamadan önce neyi soracağınızı ve hangi belgeyi isteyeceğinizi bilirsiniz.

İstanbul, Kuzey Anadolu Fayı'nın yakınında yer alır ve özellikle Türkiye'de son yıllarda yaşanan depremlerden sonra bir binanın dayanıklılığı sorusu her alıcı için ciddi bir konudur. İyi haber şu ki Türkiye'de inşaat mevzuatı 1999'dan bu yana birkaç kez sıkılaştırıldı ve bugünün alıcısının kontrol için daha fazla aracı var.

İnşaat Yılı Neden Bu Kadar Önemli?

İnşaat yılı tek başına bir garanti değildir; ancak binanın hangi kurallara göre tasarlanıp yapıldığını gösterir. Üç ana dönemi aklınızda tutun:

• 1999 Marmara depreminden önce: Bu dönemdeki birçok bina bağımsız teknik denetim olmadan yapılmıştır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), ücretsiz bina inceleme programında 2000 öncesinde yapılan binalara öncelik vermektedir.
• 2007 yönetmeliği: "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik" (DBYBHY-2007), yeni binaların tasarımı için yeni yöntemler getirdi ve mevcut binaların performansının değerlendirilmesine ilişkin bir bölüm de eklendi.
• 2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY-2018): Bu yönetmelik 18 Mart 2018 tarihli ve 30364 sayılı Resmi Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi. Türkiye'deki akademik çalışmalar, onu 2007 yönetmeliğine kıyasla daha gerçekçi modeller ve daha yeni yaklaşımlar içeren bir düzenleme olarak tanımlıyor.

Önemli nokta: Belirleyici olan teslim tarihi değil, yapı ruhsatı tarihidir. 2019'da teslim edilen bir projenin ruhsatı, yeni yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce verilmiş olabilir. Ruhsat tarihini belediye kayıtlarından sorun.

Yapı Denetimi ve İskan

Yapı denetimi hakkındaki 4708 sayılı Kanun, inşaatı bağımsız denetim şirketlerinin gözetimine aldı. Kanun önce İstanbul dahil 19 pilot ilde uygulandı ve 1 Ocak 2011'den itibaren Türkiye'nin 81 ilinin tamamına yaygınlaştırıldı. Bu şirketlerin görevlerinden biri, binanın altındaki zeminin depremde nasıl davranacağını inceleyen zemin etüdü raporunu kontrol etmektir.

Bu nedenle İstanbul'daki binalar için şu sorular önemlidir:

• Bina bir yapı denetim şirketinin gözetiminde mi yapıldı ve şirketin adı dosyada var mı?
• Zemin etüdü raporu belediyedeki dosyada mevcut mu?
• Binanın iskanı (yapı kullanma izin belgesi) var mı? İskanı olmayan bir bina, onaylı projeden farklı olabilir.
• Yapıda bir değişiklik yapıldı mı? Zemin katta dükkan açmak için duvar veya kolon almak, yaygın tehlikeli değişikliklerden biridir.

Kırmızı ve mavi tapu arasındaki farkı (iskandan önce ve sonra) Kırmızı ve Mavi Tapu Farkı yazımızda anlattık.

Arazi: AFAD Deprem Tehlike Haritası

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), "Türkiye Deprem Tehlike Haritası"nı yeniledi; yeni harita 2018 yönetmeliğiyle aynı anda Resmi Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2019'dan beri yürürlüktedir. Bu haritada artık "birinci ve ikinci derece deprem bölgesi" ifadesi kullanılmıyor; bunun yerine her nokta için azami yer ivmesi gösteriliyor.

tdth.afad.gov.tr sitesinde binanın bulunduğu yerin koordinatlarını girerek yer ivmesi değerini görebilirsiniz. İki noktayı unutmayın:

• Bu harita tehlikeyi gösterir, riski değil. Risk, binanın kendi kalitesine de bağlıdır; yüksek tehlikeli bölgedeki iyi bir bina, düşük tehlikeli bölgedeki zayıf bir binadan daha güvenli olabilir.
• Arazinin zemin türü (kaya mı, yoksa tortul ve yumuşak mı) binanın zemin etüdü raporunda belirlenir ve değerlendirme için aynı derecede önemlidir.

e-Devlet'te "Riskli Yapı" Sorgulaması

6306 sayılı Kanun (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yani kentsel dönüşüm kanunu) uyarınca resmen "riskli yapı" olarak tespit edilen binaların bu durumu dosyalarına işlenir. turkiye.gov.tr devlet portalında bununla ilgili iki hizmet bulunur:

• Tapu üzerindeki bilgi ve şerhleri görmek için Tapu Bilgileri Sorgulama
• Kayıtlı riskli yapı dosyalarını görmek için Riskli Yapı Tespiti

Ancak bu sorgulamanın sınırı önemlidir: bu hizmetler binayı değerlendirmez. Bir bina için hiçbir kayıt yoksa, bu yalnızca bugüne kadar kimsenin onu resmen incelemediği anlamına gelir; binanın güvenli olduğu anlamına gelmez. Tersine, bir bina resmen riskli yapı olarak tespit edilmişse yıkım ve yenilemeye tabi olabilir ve bunun alıcı için ciddi mali ve zamansal sonuçları vardır.

Mühendislik Raporu: Üç Farklı İnceleme Türü

Bina eskiyse ya da hakkında şüpheniz varsa, mühendislik incelemesi en iyi yoldur. Üç inceleme türünü birbirine karıştırmayın:

İBB Hızlı Tarama

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin ücretsiz bir bina inceleme programı vardır ve başvuru çevrimiçi yapılır. Bu yöntemde binanın ölçüleri kaydedilir, bazı kolonlarda beton sertliği ve donatı durumu ölçülür; ancak betondan karot numunesi alınmaz. Bu incelemenin sonucu önceliklendirme içindir ve tek başına binayı kentsel dönüşüm kanunu kapsamına sokmaz. Programın kuyruğu uzun olduğu için satın alma kararında genellikle buna güvenilemez.

Karot Testli Özel Analiz

Daha ayrıntılı incelemede kolonlardan silindirik beton numuneleri (karot) alınır ve basınç dayanımı laboratuvarda ölçülür. Bunun sabit bir maliyeti yoktur; binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve gereken testlere bağlıdır. Binanın ortak kolonlarından numune alınması için genellikle bina yönetimi ve diğer maliklerle koordinasyon gerektiğini unutmayın.

Resmi Riskli Yapı İncelemesi

Resmi inceleme için malik veya yasal temsilcisi, yazılı başvuru, güncel tapu durum belgesi ve kimlik belgesi fotokopisiyle Bakanlığın lisanslı kuruluşlarından birine başvurur. Tek bir malik bile bu süreci başlatabilir. Bu inceleme genellikle mevcut malikin işidir, alıcının değil; bu nedenle sonucu sizin için önemliyse satın almadan önce satıcıya böyle bir incelemenin yapılıp yapılmadığını sorun ve raporunu görün.

Alıcı İçin Kısa Kontrol Listesi

1. Yapı ruhsatı tarihini sorun ve binanın hangi yönetmeliğe tabi olduğunu görün.
2. Yapı denetim şirketinin adını ve zemin etüdü raporunun belediye dosyasında bulunup bulunmadığını kontrol edin.
3. Binanın iskanı olduğundan ve mevcut planın onaylı projeyle aynı olduğundan emin olun.
4. Binanın riskli yapı kaydını ve tapudaki şerhleri e-Devlet'te veya tapu müdürlüğünde sorgulayın.
5. Taşınmazın koordinatlarını AFAD tehlike haritasında kontrol edin.
6. Eski bir bina için bağımsız bir mühendisten rapor alın.
7. Zorunlu deprem sigortasını (DASK) unutmayın; ayrıntılarını DASK deprem sigortası rehberinde okuyabilirsiniz.

Yerinde gezi için daire gezme kontrol listesini de yanınıza alın. Resmi değerleme raporu (SPK ekspertiz raporu) fiyatı değerlendirir, yapının dayanıklılığı hakkında hüküm vermez; farkı SPK değerleme raporu yazımızda anlattık.

Yeni Bina mı, Eski Bina mı?

Bu nedenle birçok yabancı alıcı, ruhsatı 2019'dan sonra verilmiş yeni yapılan projelere yönelir. Bu makul bir seçimdir; ancak yeni bir bina da aynı özenle kontrol edilmelidir: ruhsat, yapı denetim şirketi, zemin raporu ve iskan. Daha eski bir bina da mutlaka elenmez; geçerli bir mühendislik raporu varsa veya güçlendirilmişse kabul edilebilir bir seçenek olabilir. Yeni ve hazır projelerin genel karşılaştırması için proje aşamasında mı hazır mı yazısını okuyun, güncel projeleri de gayrimenkul sayfasında görün.

Kanun ve yönetmelikler değişebilir; herhangi bir karardan önce güncel durumu ALO TURKEY danışmanları ve bağımsız bir mühendisle kontrol edin.

Sıkça Sorulan Sorular

2019'dan sonra yapılan binalar kesinlikle depreme dayanıklı mıdır?

Otomatik olarak değil. 2018 yönetmeliği daha sıkı ölçütler içerir, ancak uygulama kalitesi, denetim ve onaylı projeye uygunluk da belirleyicidir. Ruhsat, denetim ve iskan belgelerine bakın.

e-Devlet'te TC kimlik numarası veya adresle binanın dayanıklı olup olmadığı anlaşılır mı?

Hayır. e-Devlet yalnızca riskli yapı dosyası gibi kayıtlı bilgileri gösterir. Kayıt bulunmaması binanın güvenli olduğu anlamına gelmez.

İBB'nin ücretsiz incelemesi alıcı için yeterli mi?

Satın alma kararı için genellikle hayır. Bu inceleme beton numunesi alınmadan ve önceliklendirme amacıyla yapılır; resmi riskli yapı tespitinin geçerliliğine sahip değildir.

Mühendislik raporunun maliyeti ne kadardır?

Sabit bir tarife yoktur; binanın büyüklüğüne, kat sayısına ve testlere bağlıdır. Başlamadan önce birkaç firmadan teklif alın.

ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık

Aklınızda bir taşınmaz varsa ve satın almadan önce inşaat belgelerini, iskanını ve kayıtlarını kontrol etmek istiyorsanız, ALO TURKEY'in Farsça konuşan danışmanları yanınızda. WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden bize ulaşın.

Kaynaklar: Türkiye Resmi Gazete'si (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği, sayı 30364, 18 Mart 2018); AFAD ve Türkiye Deprem Tehlike Haritası sistemi; turkiye.gov.tr portalı; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (4708 sayılı Kanun metni); 4708 sayılı Kanun'un uygulanmasına ilişkin TBMM soru önergeleri; 2007 ve 2018 yönetmeliklerinin karşılaştırılmasına dair Türkiye akademik arşivleri (Dicle, Balıkesir); bina incelemelerine dair Cumhuriyet (Şubat 2023) ve Milli Gazete (2026) gazeteleri. Bilgiler Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir.