فروش ملک در ترکیه توسط خارجی‌ها: مالیات بر سود فروش و انتقال پول
فروش ملک در ترکیه برای خارجی‌ها: قاعده پنج‌ساله مالیات بر سود فروش، نرخ‌ها و معافیت ۲۰۲۶، عوارض تاپو، انتقال پول به خارج و اثر فروش بر اقامت و شهروندی.
فروش ملک در ترکیه توسط خارجی‌ها آزاد است و پول حاصل از فروش، پس از کسر مالیات و عوارض، از طریق بانک قابل انتقال به خارج از ترکیه است. دو هزینه اصلی که فروشنده باید حساب کند، عوارض نقل‌وانتقال سند (تاپو) و در صورت فروش زودتر از پنج سال، مالیات بر سود فروش است که در ترکیه «مالیات افزایش ارزش» (Değer Artışı Kazancı) نامیده می‌شود. در این مقاله توضیح می‌دهیم این مالیات چه زمانی تعلق می‌گیرد، چطور محاسبه می‌شود، نرخ‌های سال ۲۰۲۶ چیست و انتقال پول به خارج چه شرایطی دارد.
چه هزینه‌هایی به فروشنده تعلق می‌گیرد؟
عوارض نقل‌وانتقال سند
طبق قانون عوارض ترکیه (قانون شماره ۴۹۲)، عوارض نقل‌وانتقال سند در سال ۲۰۲۶ همچنان ۲ درصد برای خریدار و ۲ درصد برای فروشنده است، یعنی در مجموع ۴ درصد. مبنای محاسبه، قیمت فروشی است که در اداره تاپو اعلام می‌شود. دفاتر حقوقی ترکیه هشدار می‌دهند که اعلام قیمت کمتر از واقع برای کم کردن عوارض، ریسک بازرسی و جریمه دارد؛ ضمن این‌که قیمت اعلام‌شده در سند، مبنای محاسبه سود شما در فروش بعدی هم هست. اگر هنگام خرید قیمت را پایین اعلام کرده باشید، هنگام فروش سود بیشتری روی کاغذ نشان داده می‌شود.
جزئیات هزینه‌های سمت خریدار را در مقاله مالیات خرید ملک در ترکیه و هزینه‌های پنهان خوانده‌اید.
سایر هزینه‌ها
- کمیسیون مشاور املاک، اگر از طریق مشاور می‌فروشید
- هزینه وکیل یا وکالت‌نامه، اگر خودتان در ترکیه نیستید
- تسویه بدهی‌های ملک مثل عوارض سالانه ملک (Emlak Vergisi)، شارژ ساختمان و قبض‌ها؛ این هزینه‌ها را در هزینه‌های سالانه نگهداری آپارتمان در استانبول توضیح داده‌ایم.
- بیمه اجباری زلزله (DASK) باید برای انتقال سند معتبر باشد؛ درباره آن در راهنمای بیمه زلزله DASK نوشته‌ایم.
مالیات بر سود فروش (Değer Artışı Kazancı) چه زمانی تعلق می‌گیرد؟
طبق قانون مالیات بر درآمد ترکیه، اگر شخص حقیقی ملکی را که با پرداخت پول خریده، ظرف پنج سال از تاریخ ثبت در تاپو بفروشد، سود حاصل مشمول مالیات افزایش ارزش است. نکات کلیدی:
- شروع پنج سال تاریخ ثبت ملک به نام شما در اداره تاپو است، نه تاریخ قرارداد پیش‌خرید.
- پس از پنج سال کامل، سود فروش، هر قدر هم که باشد، مشمول این مالیات نمی‌شود. بر اساس منابع حقوقی و مالیاتی که در مهر ۱۴۰۵ بررسی کردیم، این قاعده در سال ۲۰۲۶ تغییری نکرده است.
- ملک ارثی یا هبه‌ای (که بدون پرداخت پول به دست آمده) مشمول این مالیات نیست.
- این مالیات برای فروش غیرتجاری است؛ اگر خرید و فروش ملک شغل شما باشد، قواعد دیگری اعمال می‌شود.
سود مشمول مالیات چطور محاسبه می‌شود؟
فرمول کلی که مشاوران مالیاتی ترکیه بر اساس راهنمای اداره درآمد ترکیه (GİB) توضیح می‌دهند این است:
سود مشمول مالیات = قیمت فروش − (قیمت خرید + افزایش ناشی از تعدیل تورمی + هزینه‌های مستند خرید و فروش)
تعدیل تورمی با شاخص قیمت تولیدکننده
قیمت خرید شما با شاخص قیمت تولیدکننده داخلی (Yİ-ÜFE) به‌روز می‌شود، به شرط آن‌که افزایش این شاخص در فاصله ماه قبل از خرید تا ماه قبل از فروش دست‌کم ۱۰ درصد باشد. در ترکیه با تورم بالا، این تعدیل معمولاً بخش قابل‌توجهی از «سود اسمی» را از مبنای مالیات خارج می‌کند. اگر افزایش شاخص کمتر از ۱۰ درصد باشد، تعدیلی انجام نمی‌شود.
هزینه‌های قابل کسر
هزینه‌های مستند مرتبط با خرید و فروش، مثل عوارض تاپو، کمیسیون مشاور املاک، هزینه دفترخانه و وکیل و هزینه ارزیابی، از سود کسر می‌شوند. به همین دلیل همه رسیدهای زمان خرید را نگه دارید.
معافیت سالانه
در سال ۲۰۲۶، ۱۵۰ هزار لیر از سود افزایش ارزش معاف است (این رقم در ۲۰۲۵، ۱۲۰ هزار لیر بود). مالیات فقط به مازاد این مبلغ تعلق می‌گیرد.
نرخ مالیات در سال ۲۰۲۶
سود مشمول مالیات با جدول پلکانی مالیات بر درآمد ترکیه محاسبه می‌شود. نرخ‌های ۲۰۲۶ برای درآمدهای غیرحقوقی چنین است:
| بخش درآمد مشمول مالیات (لیر) | نرخ |
|---|---|
| تا ۱۹۰ هزار | ۱۵ درصد |
| ۱۹۰ هزار تا ۴۰۰ هزار | ۲۰ درصد |
| ۴۰۰ هزار تا ۱ میلیون | ۲۷ درصد |
| ۱ میلیون تا ۵.۳ میلیون | ۳۵ درصد |
| بیش از ۵.۳ میلیون | ۴۰ درصد |
هر نرخ فقط به همان بخش از درآمد تعلق می‌گیرد، نه به کل مبلغ.
اظهارنامه و پرداخت
برای مقیمان مالیاتی ترکیه، سود فروش در اظهارنامه سالانه مالیات بر درآمد که در ماه مارس سال بعد ارائه می‌شود اعلام می‌شود و مالیات در دو قسط مساوی در مارس و ژوئیه پرداخت می‌شود.
اگر مقیم مالیاتی ترکیه نیستید (طبق تعریف قانون، کسی که اقامتگاهش در ترکیه نیست و در یک سال تقویمی بیش از شش ماه پیوسته در ترکیه نمانده)، فقط درآمدهایی که در ترکیه به دست آورده‌اید مشمول مالیات ترکیه است، اما شیوه و مهلت اظهار برای غیرمقیم‌ها با مقیم‌ها فرق دارد. علاوه بر این، قرارداد اجتناب از مالیات مضاعف میان ترکیه و کشور محل اقامت شما هم ممکن است اثر داشته باشد. پیش از فروش حتماً با یک مشاور مالیاتی دارای مجوز در ترکیه (Mali Müşavir) وضعیت خودتان را بررسی کنید.
انتقال پول فروش به خارج از ترکیه
بر اساس بخشنامه حرکت سرمایه (Sermaye Hareketleri Genelgesi، اردیبهشت ۱۳۹۷ / مه ۲۰۱۸) که ذیل تصمیم شماره ۳۲ درباره حفظ ارزش پول ترکیه صادر شده، اشخاصی که در ترکیه مقیم نیستند (Türkiye'de yerleşik olmayanlar) می‌توانند مبلغ خالص درآمد و پول حاصل از فروش ملکی را که در ترکیه دارند، پس از کسر مالیات و تعهدات مشابه، از طریق بانک‌ها آزادانه به خارج منتقل کنند.
برای این‌که انتقال بی‌دردسر باشد:
- پول فروش را به حساب بانکی خودتان در ترکیه واریز کنید و از دریافت نقدی مبالغ بزرگ خودداری کنید.
- سند تاپو، قرارداد و رسیدهای پرداخت مالیات و عوارض را آماده داشته باشید؛ بانک ممکن است برای انتقال، مدارک منشأ پول را بخواهد.
- رسید تبدیل ارزی را که هنگام خرید گرفته‌اید (Döviz Alım Belgesi) نگه دارید؛ برای اثبات ورود قانونی سرمایه به کار می‌آید.
- در نظر داشته باشید که قواعد بانکی و تحریم‌ها ممکن است انتقال مستقیم به برخی کشورها، از جمله ایران، را محدود کند. مقصد انتقال را از قبل با بانک هماهنگ کنید.
فروش ملک و اثر آن بر اقامت و شهروندی
- شهروندی: طبق آژانس سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری ترکیه، متقاضی شهروندی از طریق خرید ملک حداقل ۴۰۰ هزار دلاری باید تعهد دهد که ملک را تا سه سال نفروشد و این تعهد در سند تاپو ثبت می‌شود. پیش از پایان این مدت فروش ممکن نیست. شرایط کامل را در راهنمای مدارک و مراحل شهروندی ترکیه ببینید.
- اقامت ملکی: اقامت ملکی بر پایه مالکیت ملک صادر می‌شود. اگر ملک را بفروشید و ملک دیگری نداشته باشید، مبنای اقامت شما از بین می‌رود و باید پیش از فروش برای نوع دیگری از اقامت برنامه‌ریزی کنید.
اگر در ترکیه نیستید چه کنید؟
فروش هم مثل خرید با وکالت‌نامه قابل انجام است، اما در این حالت وکالت‌نامه باید اختیار فروش و دریافت پول را صریحاً داشته باشد. توصیه می‌کنیم پول به حساب بانکی خودتان واریز شود، نه حساب وکیل. روش تنظیم وکالت‌نامه را در خرید ملک در ترکیه با وکالت‌نامه توضیح داده‌ایم.
سؤالات متداول
اگر ملک را بعد از پنج سال بفروشم، مالیات بر سود می‌دهم؟
طبق قانون فعلی، خیر. فروش پس از پنج سال کامل از تاریخ ثبت در تاپو، مشمول مالیات افزایش ارزش نیست. فقط سهم ۲ درصدی عوارض تاپو و هزینه‌های جانبی می‌ماند.
پنج سال از کی حساب می‌شود؟
از تاریخ ثبت ملک به نام شما در اداره تاپو. در خریدهای پیش‌فروش، تاریخ قرارداد ملاک نیست.
آیا خارجی‌ها می‌توانند پول فروش را از ترکیه خارج کنند؟
اگر مقیم ترکیه نباشید، بله. طبق مقررات حرکت سرمایه، مبلغ خالص پس از کسر مالیات و تعهدات از طریق بانک قابل انتقال است. محدودیت‌های بانکی کشور مقصد را جداگانه بررسی کنید.
آیا ملکی را که با آن پاسپورت ترکیه گرفته‌ام می‌توانم بفروشم؟
پس از پایان دوره تعهد سه‌ساله ثبت‌شده در سند، بله. پیش از آن، فروش ممکن نیست.
مشاوره رایگان با ALO TURKEY
اگر قصد فروش ملک خود در ترکیه یا جابه‌جایی سرمایه به ملک دیگری را دارید، مشاوران فارسی‌زبان ALO TURKEY می‌توانند زمان‌بندی فروش، هزینه‌ها و گزینه‌های جایگزین در فهرست ملک‌ها را با شما بررسی کنند و برای محاسبه مالیات، شما را به مشاور مالیاتی دارای مجوز معرفی کنند. قوانین مالیاتی هر سال تغییر می‌کند؛ پیش از هر اقدام با ما مشورت کنید. از طریق واتساپ پیام بدهید یا از صفحه تماس با ما درخواست مشاوره ثبت کنید.
منابع: اداره درآمد ترکیه (GİB)، راهنمای واگذاری ملک و راهنمای سایر درآمدها؛ جدول مالیات بر درآمد و معافیت‌های ۲۰۲۶ به گزارش Forbes Türkiye، Bloomberg HT و KPMG ترکیه (نرخ‌های اعلام‌شده برای سال ۲۰۲۶)؛ راهنمای اظهار سود فروش ملک ۲۰۲۶ در Müşavirler Kulübü؛ دفتر حقوقی FFK Partner درباره عوارض تاپو و تغییرات ۲۰۲۶؛ بخشنامه حرکت سرمایه ۲۰۱۸ ذیل تصمیم شماره ۳۲ (متن منتشرشده در Alomaliye و بانک İşbank)؛ Wise درباره قاعده پنج‌ساله؛ آژانس سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری ترکیه (Invest in Türkiye) درباره شرط سه‌ساله شهروندی؛ همه در مهر ۱۴۰۵ (اکتبر ۲۰۲۶) بررسی شده‌اند.