اجاره کوتاه مدت در ترکیه: قانون ۷۴۶۴، مجوز، هزینه و جریمه‌ها

۱ آبان ۱۴۰۵

اجاره کوتاه مدت در ترکیه فقط با مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری قانونی است؛ شرایط قانون ۷۴۶۴، مراحل گرفتن مجوز، هزینه ۲۰۲۶، جریمه‌ها و نکات خرید ملک برای اجاره روزانه.

اجاره کوتاه مدت در ترکیه، یعنی اجاره دادن خانه برای ۱۰۰ روز یا کمتر (مثل اجاره روزانه در Airbnb)، از ۱ ژانویه ۲۰۲۴ (۱۱ دی ۱۴۰۲) فقط با «مجوز اجاره با هدف گردشگری» از وزارت فرهنگ و گردشگری قانونی است. برای گرفتن این مجوز در یک ساختمان آپارتمانی، موافقت همه مالکان آن ساختمان لازم است، هزینه صدور مجوز و پلاک در سال ۲۰۲۶ برای هر واحد ۲۰ هزار لیر است و اجاره بدون مجوز در سال ۲۰۲۶ دست‌کم ۱۸۰٬۶۱۷ لیر جریمه دارد. در این راهنما متن قانون، مراحل گرفتن مجوز، جدول کامل جریمه‌ها و نکاتی را که قبل از خرید آپارتمان برای اجاره روزانه باید بدانید، یک‌جا آورده‌ایم.

قانون اجاره کوتاه مدت در ترکیه چه می‌گوید؟

قانون شماره ۷۴۶۴ با عنوان «قانون اجاره مسکن با هدف گردشگری» (Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun) در روزنامه رسمی ترکیه به تاریخ ۲ نوامبر ۲۰۲۳ (۱۱ آبان ۱۴۰۲) منتشر شد و مواد اصلی آن از ۱ ژانویه ۲۰۲۴ اجرایی شد. آیین‌نامه اجرایی آن هم در ۲۸ دسامبر ۲۰۲۳ (۷ دی ۱۴۰۲) در روزنامه رسمی آمد.

مهم‌ترین تعریف قانون این است: اجاره دادن خانه به هر منظوری و برای حداکثر ۱۰۰ روز، «اجاره با هدف گردشگری» حساب می‌شود. فرقی نمی‌کند مهمان توریست باشد، دانشجو یا کسی که برای کار آمده است. اجاره‌ای که یک‌جا بیش از ۱۰۰ روز باشد، اجاره معمولی مسکن است و تابع این قانون نیست.

خلاصه قواعد اصلی قانون:

• مجوز پیش از قرارداد: هر خانه‌ای که اجاره کوتاه‌مدت داده می‌شود، باید پیش از بستن قرارداد اجاره، «مجوز اجاره گردشگری» (izin belgesi) داشته باشد.
• پلاک ورودی: پلاکی که وزارت تعیین می‌کند باید روی ورودی واحد نصب شود.
• رضایت همه مالکان: در ساختمان چندواحدی، تصمیم «به اتفاق آرا» (oy birliği) همه مالکان آن ساختمان لازم است.
• سقف ۲۵ درصد: در ساختمان‌هایی با بیش از سه واحد، یک نفر حداکثر برای ۲۵ درصد واحدهای آن ساختمان می‌تواند مجوز بگیرد. اگر کسی در یک ساختمان برای بیش از پنج واحد مجوز بخواهد، پروانه کسب هم لازم است.
• ممنوعیت اجاره دست‌دوم: مستأجر نمی‌تواند خانه‌ای را که برای سکونت اجاره کرده، به حساب خودش اجاره روزانه بدهد.
• ثبت هویت مهمان: قانون ثبت هویت (Kimlik Bildirme Kanunu) برای این خانه‌ها اجرا می‌شود و دارنده مجوز مسئول ثبت مشخصات مهمانان در سامانه KBS است.

استثنای مهم: طبق ماده ۳ قانون، «اقامتگاه‌های باکیفیت» (rezidans) که در طرح مدیریت مجتمع برای این کار تأیید شده‌اند، از شرط رضایت مالکان و سقف ۲۵ درصد معاف‌اند و پرونده آن‌ها مستقیم در خود وزارت بررسی می‌شود. اداره فرهنگ و گردشگری استان سقاریا هم اعلام کرده که خانه‌های مستقل ویلایی (müstakil) از شرط رضایت‌نامه، پروانه کسب و سقف ۲۵ درصد معاف‌اند.

چه کسی می‌تواند مجوز بگیرد و چه مدارکی لازم است؟

مالک ملک، یا کسی که حق انتفاع (intifa hakkı) یا حق سطحی (üst hakkı) دارد، می‌تواند درخواست بدهد. خارجی‌ها هم که سند به نام خودشان دارند، همین مسیر را می‌روند. مدارک اصلی طبق اطلاعیه رسمی وزارت:

• سند مالکیت (تاپو)
• رضایت‌نامه مالکان ساختمان (muvafakatname) طبق نمونه وزارت، برای ساختمان‌های چندواحدی
• در مجتمع‌های چندبلوکی، تصمیم اتفاقی همه مالکان
• پروانه کسب، اگر بیش از پنج واحد در یک ساختمان دارید
• اگر نوع ملک در سند «زمین» یا «باغ» است، گواهی پایان کار (Yapı Kullanma İzin Belgesi) یا گواهی ثبت بنا

برای انجام کارهای اداری و مالیاتی به کد مالیاتی هم نیاز دارید؛ اگر هنوز ندارید، راهنمای گرفتن کد مالیاتی در ترکیه را ببینید.

مراحل گرفتن مجوز اجاره کوتاه مدت (چک‌لیست قدم‌به‌قدم)

طبق اطلاعیه اداره کل فرهنگ و گردشگری، همه درخواست‌ها فقط از طریق e-Devlet انجام می‌شود و درخواست حضوری پذیرفته نمی‌شود:

1. گرفتن رضایت مالکان: پیش از هر کاری، رضایت کتبی همه مالکان ساختمان را طبق نمونه وزارت جمع کنید. بدون آن پرونده رد می‌شود.
2. ثبت درخواست در e-Devlet: سرویس «Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu» را باز کنید و مدارک را به صورت PDF بارگذاری کنید. خود درخواست رایگان است.
3. رفع نقص: اگر مدرکی ناقص باشد، ۵ روز برای تکمیل آن فرصت دارید.
4. بررسی: مهلت قانونی بررسی و اعلام نتیجه ۶۰ روز است.
5. پرداخت هزینه: پس از تأیید، هزینه سال ۲۰۲۶ (۱۰ هزار لیر مجوز و ۱۰ هزار لیر پلاک) را می‌پردازید و رسید را ظرف ۱۵ روز در e-Devlet بارگذاری می‌کنید.
6. صدور مجوز و نصب پلاک: مجوز صادر می‌شود، پلاک از وزارت سفارش داده می‌شود و باید روی در ورودی نصب شود.
7. بازرسی: خانه در برنامه بازرسی قرار می‌گیرد و طی ۳۰ روز پس از صدور مجوز، شرایط آن با فصل سوم آیین‌نامه مقایسه می‌شود. اگر نقصی باشد جریمه و ۱۵ روز مهلت اصلاح دارید وگرنه مجوز لغو می‌شود.
8. ثبت در پلتفرم‌ها: شماره مجوز را در آگهی وارد کنید (جزئیات در بخش Airbnb پایین‌تر).

جریمه‌های اجاره کوتاه مدت بدون مجوز (۲۰۲۶)

مبالغ پایه در ماده ۴ قانون ۷۴۶۴ آمده است. جریمه‌های اداری لیری در ترکیه هر سال با «نرخ بازارزیابی» (yeniden değerleme oranı) به‌روز می‌شوند. اداره فرهنگ و گردشگری مبلغ ۲۰۲۶ جریمه پایه ۱۰۰ هزار لیری را رسماً ۱۸۰٬۶۱۷ لیر اعلام کرده است؛ ستون آخر جدول برای بقیه موارد با همان ضریب (نرخ ۴۳٫۹۳ درصد ۲۰۲۵ و ۲۵٫۴۹ درصد ۲۰۲۶) حساب شده و تقریبی است.

دو نکته‌ای که کمتر گفته می‌شود:

• قانون دور زدن را هم دیده است: کسی که برای فرار از مجوز، یک واحد را با قراردادهای «۱۰۱ روزه» پشت سر هم اجاره بدهد، اگر ظرف یک سال بیش از چهار بار این کار را بکند، با جریمه یک میلیون لیری (به مبلغ پایه) روبه‌رو می‌شود.
• پلتفرم‌ها هم مسئول‌اند: اگر پلتفرمی آگهی خانه بدون مجوز را ظرف ۲۴ ساعت پس از اخطار وزارت حذف نکند، برای هر واحد جریمه می‌شود.

Airbnb و Booking: از آوریل ۲۰۲۶ چه تغییری کرده است؟

طبق راهنمای رسمی Airbnb برای میزبانان ترکیه، از ۱ آوریل ۲۰۲۶ (۱۲ فروردین ۱۴۰۵) میزبان باید برای هر آگهی سه مورد را وارد کند: شماره مجوز، نام دارنده مجوز دقیقاً همان‌طور که در سند وزارت آمده، و نشانی ملک. این اطلاعات با سوابق دولتی تطبیق داده می‌شود و آگهی‌هایی که اطلاعات نامعتبر دارند نمی‌توانند ادامه دهند. Airbnb همچنین اعلام کرده که اجاره کوتاه‌مدت یک اتاق دیگر ممکن نیست و فقط کل واحد با مجوز قابل اجاره روزانه است.

اجاره کوتاه‌مدت یا بلندمدت: کدام برای سرمایه‌گذار بهتر است؟

اگر مدیریت روزانه برایتان سخت است یا ساختمان رضایت جمعی نمی‌دهد، اجاره بلندمدت ساده‌تر است. قوانین قرارداد، ودیعه و حقوق موجر و مستأجر را در راهنمای جامع اجاره ملک در ترکیه و برآورد درآمد را در درآمد اجاره خانه در استانبول چقدر است؟ آورده‌ایم.

قبل از خرید آپارتمان برای اجاره روزانه، این‌ها را بررسی کنید

بسیاری از خریداران فقط به «اجاره شبی چقدر» نگاه می‌کنند، در حالی که بزرگ‌ترین مانع، شرایط حقوقی ساختمان است:

1. نوع ساختمان: آیا ملک یک ویلای مستقل است، یک رزیدانس با طرح مدیریت که اجاره گردشگری را مجاز کرده، یا یک آپارتمان معمولی که به رضایت همه مالکان نیاز دارد؟
2. رضایت مالکان را پیش از خرید ببینید: اگر فروشنده می‌گوید «اجاره روزانه آزاد است»، مجوز موجود یا تصمیم مالکان را مکتوب بخواهید. مجوز به نام دارنده آن صادر می‌شود و با تغییر مالک باید ظرف ۳۰ روز به وزارت اطلاع داده شود.
3. سقف ۲۵ درصد: اگر قصد دارید چند واحد در یک ساختمان بخرید، فقط برای یک‌چهارم واحدهای ساختمان می‌توانید مجوز بگیرید.
4. سند و پایان کار: سند ملک و وضعیت پایان کار (iskan) را بررسی کنید.
5. هزینه‌های جانبی: علاوه بر ۲۰ هزار لیر مجوز، هزینه‌های سالانه ساختمان، بیمه و نظافت را در نظر بگیرید. هزینه‌های سالانه نگهداری آپارتمان در استانبول و راهنمای بیمه زلزله DASK را ببینید و هزینه‌های خود خرید را با محاسبه هزینه خرید ملک در ترکیه برآورد کنید.

مالیات درآمد اجاره کوتاه‌مدت

درآمد اجاره، چه کوتاه‌مدت و چه بلندمدت، مشمول مالیات است و مالکان خارجی هم باید آن را در اظهارنامه سالانه اعلام کنند. طبق اطلاعیه اداره فرهنگ و گردشگری، خانه‌ای که مجوز فعال دارد، از سوی اداره مالیات مشمول «مالیات خدمات اقامتی» (konaklama vergisi) هم می‌شود. نرخ‌های مالیات بر ارزش افزوده و مالیات اقامتی برای این نوع اجاره در سال‌های اخیر چند بار تغییر کرده است، پس پیش از شروع با یک حسابدار رسمی (mali müşavir) یا مشاوران ALO TURKEY مشورت کنید. اگر بعداً قصد فروش دارید، مالیات بر سود فروش ملک برای خارجی‌ها را هم بخوانید.

قوانین این حوزه از ۲۰۲۴ چند بار اصلاح شده (از جمله اصلاحیه آیین‌نامه در ژوئیه ۲۰۲۴ برای واحدهای تایم‌شر) و احتمال تغییر دوباره وجود دارد. این مقاله اطلاعات عمومی است و جای مشاوره حقوقی برای ملک مشخص شما را نمی‌گیرد.

سؤالات متداول

آیا اجاره کوتاه مدت در ترکیه برای خارجی‌ها قانونی است؟

بله، به شرط داشتن مجوز وزارت فرهنگ و گردشگری. مالک خارجی با سند به نام خودش می‌تواند مثل مالک ترک از طریق e-Devlet درخواست بدهد.

بدون رضایت همسایه‌ها می‌توانم آپارتمانم را روزانه اجاره بدهم؟

در ساختمان چندواحدی معمولی خیر؛ رضایت همه مالکان آن ساختمان لازم است. ویلای مستقل و رزیدانس‌هایی که در طرح مدیریتشان تأیید شده‌اند از این شرط معاف‌اند.

هزینه گرفتن مجوز اجاره کوتاه‌مدت در ۲۰۲۶ چقدر است؟

درخواست رایگان است و پس از تأیید، برای هر واحد ۱۰ هزار لیر هزینه مجوز و ۱۰ هزار لیر هزینه پلاک، در مجموع ۲۰ هزار لیر، پرداخت می‌شود.

اگر خانه را ۱۰۱ روز اجاره بدهم، مجوز لازم است؟

اجاره‌ای که یک‌جا بیش از ۱۰۰ روز باشد اجاره معمولی است. اما اگر یک واحد در یک سال بیش از چهار بار با قراردادهای بالای ۱۰۰ روز اجاره داده شود، جریمه سنگین دارد.

بررسی درخواست مجوز چقدر طول می‌کشد؟

مهلت قانونی بررسی ۶۰ روز است. برای رفع نقص مدارک ۵ روز و برای بارگذاری رسید پرداخت ۱۵ روز فرصت دارید.

مشاوره رایگان با ALO TURKEY

اگر قصد خرید ملک برای اجاره روزانه یا بلندمدت در استانبول دارید، مشاوران ALO TURKEY می‌توانند پیش از خرید وضعیت ساختمان، شرایط مجوز و هزینه‌ها را با شما بررسی کنند. برای مشاوره رایگان از طریق واتساپ یا صفحه تماس با ما با ما در ارتباط باشید. برای دیدگاه کلی‌تر به بازار هم آیا خرید ملک در ترکیه هنوز سودآور است؟ را بخوانید.

منابع: قانون شماره ۷۴۶۴ (روزنامه رسمی ترکیه، ۲ نوامبر ۲۰۲۳، شماره ۳۲۳۵۷)؛ آیین‌نامه اجاره مسکن با هدف گردشگری (روزنامه رسمی، ۲۸ دسامبر ۲۰۲۳) و اصلاحیه ژوئیه ۲۰۲۴؛ اطلاعیه اداره فرهنگ و گردشگری استان سقاریا، وزارت فرهنگ و گردشگری ترکیه (هزینه‌ها و جریمه‌های ۲۰۲۶)؛ نرخ بازارزیابی ۲۰۲۶ اعلام‌شده در روزنامه رسمی؛ راهنمای میزبانی مسئولانه Airbnb در ترکیه (الزامات آوریل ۲۰۲۶)؛ ارقام مربوط به اکتبر ۲۰۲۶.