Gayrimenkul Alarak Türkiye İkamet İzni (İstanbul, 2026)
Gayrimenkul alarak Türkiye ikamet izni 2026: en az 200 bin dolar, kapalı mahalleler, belgeler, maliyetler, aile ikameti ve adım adım süreç.
İstanbul'dan ev satın almak, birçok İranlı için Türkiye ikamet izni almanın en güvenilir yolu: sermayeniz gayrimenkul olarak korunuyor ve malikiyetiniz sürdüğü müddetçe kendi ikamet izninizi ve ailenizinkini uzatabiliyorsunuz. Ancak bu tür ikamet iznine ilişkin kurallar son yıllarda değişti ve internette dolaşan bilgilerin birçoğu güncelliğini yitirdi. Bu rehberde gayrimenkul yoluyla ikamet izninin güncel şartlarını, belgelerini, maliyetlerini ve adımlarını sırasıyla anlatıyoruz.
Türkiye İkamet İzni İçin Asgari Gayrimenkul Değeri Ne Kadar?
16 Ekim 2023 tarihinden itibaren, gayrimenkul yoluyla ilk ikamet izni başvurusunda gayrimenkulün değeri en az 200 bin dolar olmalıdır. Bu tutar Türkiye'deki tüm şehirler için aynıdır ve tapuda ile değerleme raporunda resmen kayıtlı olmalıdır. Bu tarihten önce büyük şehirlerde 75 bin dolar, diğer şehirlerde 50 bin dolar yeterliydi; dolayısıyla "daha ucuz bir mülk de ikamet için yeterli" diye bir şey okursanız, bu bilgi eski kurallara aittir.
- Gayrimenkul konut olmalıdır (daire, villa veya müstakil ev). Ticari mülk, arsa ve ofis bu tür ikamet izni için kabul edilmez.
- Tapu başvuru sahibi adına düzenlenmiş olmalı ve gayrimenkul, yabancıların ikamet izni alımına kapatılmış bir mahallede bulunmamalıdır.
- Gayrimenkulünü 16 Ekim 2023'ten önce satın alıp ikamet iznini kesintisiz uzatanlar, genellikle önceki şartlara göre uzatma yapar. Ayrıntılar için 2026 Türkiye ikamet izni uzatma rehberimizi okuyun.
Kapalı Mahalleler: Satın Almadan Önce Bilinmesi Gereken En Önemli Nokta
Türkiye Göç İdaresi, yabancı nüfusun belirlenen üst sınırı aştığı mahallelerde yabancılara yeni ikamet izni verilmesini ve adres kaydı yapılmasını durdurmuştur. Bu mahallelerden birinde mülk satın alırsanız malikiyetiniz yasaldır, ancak o mülkle ikamet izni alamazsınız. Bu mahallelerin listesi düzenli olarak güncellenir; bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce mahallenin durumunu mutlaka kontrol edin. Yabancıların ikametine kapalı Türkiye bölgeleri ve İstanbul'da hâlâ ikamet izni verilen bölgeler yazılarımız seçim yapmanıza yardımcı olacaktır.
Tek Bir Gayrimenkulle Kimler İkamet İzni Alır?
Şartları taşıyan tek bir gayrimenkul alınca yalnızca malik değil, eşi ve 18 yaşından küçük çocukları da ikamet izni alabilir. Herkes ayrı bir ikamet kartı alır ve kartların geçerlilik süreleri genellikle aynıdır. Anne baba ile 18 yaşın üzerindeki çocuklar başka bir yoldan başvurmalıdır (örneğin ayrı bir gayrimenkul ikameti ya da belirli şartlarda aile ikameti).
Gayrimenkul İkamet İzninin Süresi ve Uzun Dönem İkamete Geçiş
Gayrimenkul ikameti, kısa dönem ikamet izni (Kısa Dönem İkamet) türündendir ve genellikle bir ila iki yıl için verilir. Gayrimenkulün maliki olduğunuz ve şartları sürdürdüğünüz sürece uzatabilirsiniz. Uzatma başvurusu, kartın geçerlilik süresinin son 60 günü içinde yapılmalıdır.
Türkiye'de 8 yıl yasal ve kesintisiz ikametin ardından, tekrarlayan uzatma gerektirmeyen uzun dönem ikamet iznine (Uzun Dönem İkamet) başvurabilirsiniz. Bu iki ikamet türü arasındaki farkı Türkiye'de geçici ve kalıcı ikamet arasındaki fark yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
Gayrimenkul İkameti İçin Gerekli Belgeler
- Geçerli pasaport ve ilk sayfasının resmi tercümesi
- 4 adet biyometrik fotoğraf
- Başvuru sahibi adına düzenlenmiş resmi tapu
- Yabancıların gayrimenkul alımında zorunlu olan değerleme raporu (Değerleme Raporu)
- Talep edilen ikamet süresinin tamamını kapsayan geçerli sağlık sigortası (Türkiye'de sağlık sigortası rehberine bakın)
- Gayrimenkul için zorunlu deprem sigortası (DASK) (DASK deprem sigortası rehberine bakın)
- Nüfus müdürlüğünde adres kaydı ile kart ücreti ve ikamet harcı makbuzları
- Eş ve çocuklar için: resmi tercümesi ve gerekli onayları yapılmış evlilik cüzdanı ile çocukların doğum belgeleri
Ev Alarak İkamet İzni Almanın Adımları (Adım Adım)
- Açık bir mahallede gayrimenkul seçimi: Yabancıların ikamet izni alımına kapalı olmayan bir mahallede, değeri en az 200 bin dolar olan bir konut seçin.
- Hukuki inceleme: Tapu durumunu, borçları, ipotekleri ve yapının iskân (İskan) belgesini kontrol edin.
- Değerleme raporu: Lisanslı resmi bir eksper gayrimenkulün değerini belirler. Bu rapor, tapuda kayıtlı tutarla uyumlu olmalıdır.
- Tapu müdürlüğünde tapu devri: Ödeme bankacılık sistemi üzerinden yapılır ve tapu adınıza düzenlenir.
- DASK sigortası, elektrik ve su sözleşmeleri ve adres kaydı: Nüfus müdürlüğünde yapılır.
- İkamet izni başvurusu: e-İkamet sistemi üzerinden başvurunuzu yapın, harçları ödeyin ve belirlenen randevuda belgelerinizi teslim edin.
- İkamet kartının alınması: Onayın ardından kart, kayıtlı adresinize posta ile gönderilir. Dosyanın incelenmesi 90 güne kadar sürebilir.
Gayrimenkul Alımı ve İkamet İznine Ait Ek Maliyetler
- Tapu harcı (Tapu Harcı): Gayrimenkul değerinin %4'ü olup yasaya göre alıcı ile satıcı arasında paylaştırılır, ancak uygulamada çoğunlukla alıcı öder.
- Değerleme raporu, tercüme ve noter masrafları: Gayrimenkule ve belge sayısına göre değişir.
- İkamet kartı ücreti ve ikamet harcı (Harç): Göç İdaresi'nin yıllık harç tarifesine ve ikamet süresine göre hesaplanır.
- Sağlık sigortası ve DASK sigortası: Yıllık maliyetleri vardır ve uzatma sırasında da geçerli olmaları gerekir.
Gayrimenkul İkameti mi, Türk Pasaportu mu?
Amacınız yalnızca Türkiye'de yasal olarak yaşamaksa, 200 bin dolarlık bir gayrimenkulle alınan ikamet izni yeterlidir. Ancak Türk vatandaşlığı ve pasaportu almak istiyorsanız, değeri en az 400 bin dolar olan bir gayrimenkul satın almanız ve onu en az 3 yıl elinizde tutmanız gerekir. Şartların tam karşılaştırması için 2026 Türk vatandaşlığı rehberi ve 2026 Türkiye'de gayrimenkul satın alma kuralları yazılarına bakın.
Sıkça Sorulan Sorular
150 bin dolarlık bir gayrimenkulle Türkiye ikamet izni alınabilir mi?
Yeni başvurular için hayır. 16 Ekim 2023'ten itibaren gayrimenkul ikameti için asgari değer 200 bin dolardır. Yalnızca bu tarihten önce satın alıp ikamet izinlerini kesintisiz uzatanlar genellikle önceki şartlardan yararlanabilir.
Taksitle gayrimenkul almak da ikamet izni sağlar mı?
İkamet izni, ancak resmi tapu adınıza düzenlendiğinde verilir. Projeden satın alımlarda (off-plan), tapu düzenlenene kadar genellikle gayrimenkul ikameti için başvuru yapılamaz; bu yüzden satın almadan önce müteahhide tapunun ne zaman çıkarılacağını sorun.
Gayrimenkulü satarsam ikamet iznim ne olur?
Gayrimenkul ikameti malikiyete bağlıdır. Gayrimenkulü sattığınızda ikametin dayanağı ortadan kalkar ve başka bir yoldan başvurmanız ya da şartları taşıyan başka bir gayrimenkul satın almanız gerekir.
Bazı gayrimenkul ikameti başvuruları neden reddedilir?
En yaygın nedenler şunlardır: kapalı bir mahalledeki gayrimenkul, asgari değerin altındaki değer, eksik belge veya sigorta ve adres kaydının yapılmaması. Tam listeyi Türkiye ikamet izni neden reddedilir? yazısında bulabilirsiniz.
İkamet İçin Gayrimenkul Alımını ALO TURKEY'e Bırakın
ALO TURKEY uzmanları, açık mahallelerde bulunan ve ikamet şartlarını taşıyan gayrimenkulleri size sunar; hukuki incelemeden tapu devrine, ikamet izni başvurusuna kadar her aşamada yanınızdadır. İkamete uygun gayrimenkul listesine göz atın ya da ücretsiz danışmanlık için bizimle iletişime geçin.
Not: Türkiye'nin göç mevzuatı değişebilir. Herhangi bir adım atmadan önce en güncel bilgileri Türkiye Göç İdaresi'nden (goc.gov.tr) veya bir hukuk danışmanından kontrol edin.