İstanbul Maltepe: Ev Fiyatları, Ulaşım ve Alım Rehberi (2026)
· Güncelleme:
İstanbul Maltepe'de 16 mahallenin m² satış ve kira fiyatları (Ekim 2026), M4 ve Marmaray durakları, sahil ve ev alma ipuçları.
Maltepe, İstanbul'un Anadolu Yakası'nda, Kadıköy ile Kartal arasında, Marmara Denizi kıyısında yer alan sahil ve konut ilçelerinden biridir. Hem M4 metro hattı üzerindedir hem de birkaç Marmaray durağına sahiptir; denize kıyısı olan büyük bir sahil parkı vardır ve konut fiyatları Kadıköy'den daha düşüktür. Emlakjet'in 22 Ekim 2026 tarihli verilerine göre Maltepe'deki satılık daire ilanlarında metrekare başına ortalama istek fiyatı yaklaşık 93 bin TL'dir; ancak bu rakam Gülensu'da yaklaşık 41 bin TL'den Çınar'da yaklaşık 122 bin TL'ye kadar değişir. Bu yazıda ilçenin konumunu, ulaşımını, mahallelerini, mahalle bazında satış ve kira fiyatlarını ve Maltepe'de ev alırken dikkat edilecek noktaları ele alıyoruz.
Maltepe Nerede?
Maltepe, İstanbul'un Anadolu Yakası'nın güneyinde, Marmara Denizi kıyısında yer alır. Batıdan Kadıköy, doğudan Kartal, kuzeybatıdan Ataşehir ile komşudur. D-100 karayolu (eski E-5) ilçenin içinden geçer ve ilçeyi ikiye böler: D-100 ile deniz arasındaki alt kısım ve tepelere doğru yükselen, en yüksek noktası yaklaşık 440 metre olan üst kısım.
Wikipedia'nın aktardığı Türkiye nüfus kayıt verilerine (TÜİK) göre Maltepe'nin nüfusu 2022 sonunda yaklaşık 528 bin, yüzölçümü ise yaklaşık 53 kilometrekaredir. Maltepe'de 18 mahalle ve yaklaşık 7 kilometrelik sahil şeridi bulunur.
Maltepe'de Ulaşım
Raylı sistem ulaşımı açısından Maltepe, Anadolu Yakası'nın en iyi bağlantılı ilçelerinden biridir:
- M4 metro: Bu hat Kadıköy'ü Sabiha Gökçen Havalimanı'na bağlar; Kadıköy–Kartal bölümü 17 Ağustos 2012'den beri hizmet vermektedir. Küçükyalı, Maltepe, Huzurevi, Gülsuyu ve Esenkent durakları Maltepe sınırları içinde, D-100 boyunca yer alır. Maltepe ile Huzurevi arasındaki 800 metrelik mesafe, bu hattın iki durağı arasındaki en kısa mesafedir.
- Marmaray: Gebze'yi Boğaz'ın altından Avrupa Yakası'ndaki Halkalı'ya bağlayan banliyö treni Marmaray, 12 Mart 2019'dan beri çalışmaktadır; Maltepe'de Küçükyalı, İdealtepe, Süreyya Plajı, Maltepe ve Cevizli durakları bulunur. Bu duraklar sahile daha yakındır ve sizi aktarma yapmadan Avrupa Yakası'na ulaştırır.
- Deniz: Şehir Hatları vapurları Maltepe iskelesinden Adalar'a gider. Fırtınalı günlerde, diğer deniz hatları gibi bu sefer de iptal edilebilir.
- Kara yolu: D-100 ve Anadolu Yakası otoyolları araçla ulaşımı kolaylaştırır, ancak D-100'de yoğun saatlerde trafik ağırdır.
Pratik bir not: Maltepe'de M4 durakları D-100 boyunca, Marmaray durakları ise sahile daha yakındır. Bir daireye bakıyorsanız, her iki hatta yürüme mesafesini haritadan ölçün. Diğer bölgelerle karşılaştırma için İstanbul'da metroya yakın en iyi bölgeler yazımıza bakabilirsiniz.
Maltepe'nin Başlıca Mahalleleri
Sahil: Yalı, Feyzullah, İdealtepe, Çınar ve Küçükyalı
D-100 ile deniz arasında kalan mahalleler, yani Yalı, Feyzullah, İdealtepe, Çınar, Altayçeşme ve Küçükyalı Merkez, sahil parkına ve Marmaray duraklarına yakındır. Ünlü Bağdat Caddesi'nin doğu ucu da bu bölgeye uzanır. Aşağıdaki fiyat tablosunda Maltepe'nin en pahalı mahallelerinin bu şeritte olduğunu görebilirsiniz.
Merkez ve D-100 çevresi: Bağlarbaşı, Zümrütevler, Altıntepe ve Cevizli
Bağlarbaşı, Zümrütevler, Altıntepe ve Cevizli, D-100'e ve M4 duraklarına yakındır. Süreyyapaşa Hastanesi ilçenin tanınmış simgelerinden biridir ve Maltepe Meydanı 2024'te açılmıştır. Maltepe ile Kartal sınırındaki Dragos bölgesi de Cevizli'ye yakındır ve burada deniz manzaralı yeni yüksek katlı projeler yapılmıştır.
Kuzey Maltepe: Esenkent, Başıbüyük, Gülsuyu ve Gülensu
Esenkent, Başıbüyük, Girne, Aydınevler, Fındıklı, Gülsuyu ve Gülensu gibi kuzey mahalleleri denizden daha uzaktır ve ortalama olarak daha düşük fiyatlara sahiptir. Emlak Kulisi haber sitesine göre Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük için uygulama imar planı, yaklaşık 40 yıllık belirsizliğin ardından 2018'de, sakinlerin tapu sorununu çözmek için İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nde onaylandı. Bu nedenle bu mahallelerde ev alıyorsanız tapu durumunu ve yapı ruhsatını daha dikkatli kontrol edin.
İstanbul Maltepe'de Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları (Ekim 2026)
Aşağıdaki rakamlar, Emlakjet'teki satılık ve kiralık daire ilanlarındaki ortalama istek fiyatlarıdır; gerçekleşen satış fiyatı değildir ve Türk lirası cinsindendir. Bir dairenin fiyatı binanın yaşına, denize ve durağa uzaklığına, sitenin olanaklarına ve kata göre değişir; bu yüzden tabloyu belirli bir dairenin fiyatını belirlemek için değil, mahalleleri karşılaştırmak için kullanın.
| Mahalle | Satın alma: m² başına | Kira: m² başına aylık |
|---|---|---|
| Maltepe genel ortalaması | yaklaşık 93.100 TL | yaklaşık 530 TL |
| Çınar | yaklaşık 121.900 TL | yaklaşık 742 TL |
| Küçükyalı Merkez | yaklaşık 117.300 TL | yaklaşık 642 TL |
| Yalı | yaklaşık 115.300 TL | yaklaşık 619 TL |
| Feyzullah | yaklaşık 114.800 TL | yaklaşık 605 TL |
| İdealtepe | yaklaşık 114.700 TL | yaklaşık 664 TL |
| Başıbüyük | yaklaşık 110.400 TL | yaklaşık 592 TL |
| Esenkent | yaklaşık 107.400 TL | yaklaşık 440 TL |
| Altıntepe | yaklaşık 105.100 TL | yaklaşık 611 TL |
| Cevizli | yaklaşık 102.700 TL | yaklaşık 612 TL |
| Altayçeşme | yaklaşık 98.200 TL | yaklaşık 631 TL |
| Bağlarbaşı | yaklaşık 90.600 TL | yaklaşık 573 TL |
| Aydınevler | yaklaşık 83.200 TL | yaklaşık 539 TL |
| Girne | yaklaşık 79.100 TL | yaklaşık 514 TL |
| Zümrütevler | yaklaşık 68.300 TL | yaklaşık 480 TL |
| Fındıklı | yaklaşık 60.400 TL | yaklaşık 406 TL |
| Gülensu | yaklaşık 41.300 TL | yaklaşık 288 TL |
- Maltepe'deki satılık daire ilanlarında ortalama istek fiyatı yaklaşık 9,3 milyon TL'dir.
- İlanlardaki ortalama aylık daire kirası yaklaşık 47,7 bin TL'dir.
- Emlakjet'e göre metrekare başına ortalama fiyat geçen yıla göre yaklaşık yüzde 26 artmıştır. Bu artış lira cinsindendir ve büyük bölümü gerçek kazanç değil, enflasyondur.
- Bu ortalamalarla Maltepe'de brüt kira getirisi, giderler, aidat ve vergi öncesinde yılda yaklaşık yüzde 7 olarak tahmin edilir. Yıllık giderleri İstanbul'da bir dairenin yıllık bakım maliyetleri yazımızda bulabilirsiniz.
Konut fiyatına ek olarak tapu devir harcı, hizmet bedelleri ve tercüme gibi satın alma masrafları da eklenir. Bunları hesaplamak için ücretsiz Türkiye'de ev alma masrafları hesaplama aracımızı kullanın.
Olanaklar ve Günlük Yaşam
- Sahil ve park: Maltepe sahil parkı denizden doldurulan bir alan üzerine kurulmuştur ve haberlere göre yaklaşık 1,2 milyon metrekare büyüklüğündedir. Yürüyüş, çocukların oyunu ve deniz kenarında vakit geçirmek için kullanılır.
- Alışveriş: Dragos yakınındaki Piazza alışveriş merkezi ve D-100 boyunca uzanan diğer AVM'ler ulaşılabilir mesafededir; Bağdat Caddesi de alışveriş ve kafe için yakındır.
- Sağlık: Süreyyapaşa Hastanesi bölgenin tanınmış hastanelerinden biridir ve büyük Kartal şehir hastanesi de komşu ilçededir.
- Atmosfer: Maltepe, gece eğlencesi merkezinden çok aile ve konut ağırlıklı bir ilçedir; gece hayatı ve kültür için Kadıköy metroyla yakındır. Kadıköy'ü İstanbul Kadıköy ilçesi yazımızda anlattık.
Maltepe'de Ev Alırken: Önemli Noktalar
- Mülk türüne karar verin: Sahil şeridinde çoğunlukla daha eski daireler ve kentsel dönüşüm projeleri bulunur; Dragos'ta ve D-100 çevresinde ise havuzlu, otoparklı ve güvenlikli yeni siteler vardır.
- Bina yaşı ve deprem güvenliği: İstanbul deprem bölgesidir. Yapım yılını, ruhsatı ve binanın dayanıklılık raporunu kontrol edin. İstanbul'da depreme dayanıklı bina ve İstanbul'da alıcılar için daire gezme kontrol listesi yazıları size yardımcı olur.
- Tapuyu kontrol edin: Özellikle tapu sorunu geçmişi olan kuzey mahallelerinde, herhangi bir ödeme yapmadan önce tapu türünü ve üzerinde borç ya da haciz bulunmadığını kontrol edin.
- İkamet izni: İstanbul'da yabancıların ikamet izni kaydına kapalı mahalle listesi son yıllarda birkaç kez değişti. Satın almadan önce mahallenin güncel durumunu danışmanlarımızla kontrol edin. Konunun arka planını İstanbul'un bazı bölgeleri ikamet izni için neden kapatıldı? yazısında okuyabilirsiniz.
- Vatandaşlık: 13 Mayıs 2022'de Resmî Gazete'de yayımlanan değişikliğe göre mülkün değeri en az 400 bin dolar olmalı ve tapuya üç yıl satmama taahhüdü şerhi konulmalıdır. Vatandaşlık sayfamıza bakın. Kurallar değişir ve ikamet ile vatandaşlık konusundaki nihai karar Türk hükümetine aittir; karar vermeden önce ALO TURKEY danışmanlarına danışın.
ALO TURKEY'in Maltepe'deki Projeleri
İki aktif projemiz Maltepe'nin Dragos bölgesindedir: sahil parkına ve Piazza alışveriş merkezine yakın, bir ila üç yatak odalı dairelerden oluşan beş bloklu site Özak Dragos ve Luna Dragos. Fiyatlar daireye ve kata göre değişir ve talep üzerine bildirilir.
Maltepe'yi doğudaki komşusuyla karşılaştırmak için İstanbul Kartal ilçesi yazısını, tüm seçenekleri görmek için Ev almak için İstanbul'un en iyi Anadolu Yakası bölgeleri yazısını ve İstanbul bölgeleri sayfasını inceleyebilirsiniz.
Maltepe'nin Artıları ve Eksileri
| Artılar | Eksiler |
|---|---|
| Hem M4 metrosu hem de birkaç Marmaray durağı | Yoğun saatlerde D-100'de ağır trafik |
| Büyük sahil parkı ve Adalar'a vapur | Avrupa Yakası merkezine uzak mesafe |
| Kadıköy'den düşük fiyatlar | Mahalleler arasında bina kalitesinde büyük fark |
| Sakin, aile dostu ilçe | Birkaç kuzey mahallesinde tapu sorunu geçmişi |
Sık Sorulan Sorular
İstanbul Maltepe'de ev fiyatları ne kadar?
22 Ekim 2026 tarihli Emlakjet ilanlarına göre Maltepe'de metrekare başına ortalama istek fiyatı yaklaşık 93 bin TL, bir dairenin ortalama fiyatı ise yaklaşık 9,3 milyon TL'dir. Çınar ve Yalı gibi sahil mahallelerinde bu rakam metrekare başına 115 bin TL'nin üzerine çıkar. Mahalle tablosunun tamamı fiyatlar bölümündedir.
Maltepe'de kiralar ne kadar?
Emlakjet ilanlarında ortalama aylık kira yaklaşık 47,7 bin TL, yani metrekare başına yaklaşık 530 TL'dir. Çınar ve İdealtepe'de daha yüksek, Gülensu ve Gülsuyu'nda daha düşüktür.
Maltepe mi daha iyi, Kartal mı?
İkisi de sahil ilçesidir ve M4 ile Marmaray hattı üzerindedir. Maltepe Kadıköy'e daha yakındır ve metrekare başına ortalama fiyatı biraz daha yüksektir; Kartal ise Sabiha Gökçen Havalimanı'na daha yakındır.
Maltepe'den Avrupa Yakası'na nasıl gidilir?
Marmaray ile aktarma yapmadan Boğaz'ın altından Avrupa Yakası'na ulaşırsınız. Diğer yol, M4 metrosuyla Kadıköy'e gidip oradan vapura binmektir.
Maltepe'de ev alarak ikamet izni alınabilir mi?
Bu, mahalleye ve Göç İdaresi'nin güncel kurallarına bağlıdır, çünkü kapalı mahalle listesi değişmektedir. Satın almadan önce mahallenin durumunu ALO TURKEY danışmanlarıyla kontrol edin.
ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık
Maltepe'yi yaşamak veya yatırım yapmak için düşünüyorsanız, ALO TURKEY'in Farsça konuşan danışmanları Özak Dragos ve Luna Dragos projelerine ve Anadolu Yakası'ndaki diğer konutlara yüz yüze ya da görüntülü gezi ayarlayabilir, satın almadan önce tapu ve ikamet durumunu kontrol edebilir. Bize WhatsApp üzerinden yazın veya iletişim sayfasından danışmanlık talep edin.
Kaynaklar: Emlakjet, Maltepe ve mahallelerindeki satılık ve kiralık daire fiyatları (22 Ekim 2026); Wikipedia, Türkiye nüfus kayıt verilerine (TÜİK, 2022 sonu) dayanarak Maltepe'nin nüfusu, yüzölçümü, mahalleleri ve sahili hakkında; Wikipedia, M4 metrosu ve Marmaray'ın durakları ve açılış tarihleri hakkında; Son Dakika ve Takvim'in Maltepe sahil parkı haberleri; Şehir Hatları ve 2026 haberleri, Maltepe–Adalar vapur hattı hakkında; Emlak Kulisi, Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük uygulama imar planı hakkında (2018); Konya Kalkınma Ajansı (Invest in Konya), Resmî Gazete'nin 13 Mayıs 2022 tarihli değişikliği ve 400 bin dolarlık vatandaşlık eşiği hakkında; hepsi Ekim 2026'da kontrol edilmiştir.