İstanbul'da Daire Gezme Kontrol Listesi: Almadan Önce
İstanbul'da daire gezme kontrol listesi: ödeme yapmadan önce tapu, iskan belgesi, DASK deprem sigortası, borçlar ve dairenin durumunu kontrol edin.
İstanbul'da satın almadan önce bir daireyi gezerken, herhangi bir ödeme yapmadan önce bir kontrol listesi hazırlayıp yanınızda götürün: tapu ve taşınmazın hukuki durumu, bina ruhsatları, deprem sigortası durumu, taşınmazın borçları ve son olarak daire ile binanın kendisi. İlk gezi genellikle hislerle yapılır; ancak büyük mali kararlar bir liste ile verilmelidir. Bu yazı, önerilen kontrol sırasını açıklıyor, her maddeyi nereden araştırabileceğinizi söylüyor ve en sonda hangi konuları yalnızca bir uzmanın görmesi gerektiğini belirtiyor.
Gezmeden Önce: Satıcıdan veya Danışmandan Üç Şey İsteyin
Yerinde gezmek zaman ve para gerektirir. Sorunlu taşınmazları erkenden eleyebilmek için önce evraklara bakın:
- Tapu bilgileri: Malikin adı, ada ve parsel numarası ile tapu türü. Kırmızı ve mavi tapu arasındaki farkı Türkiye'de Kırmızı ve Mavi Tapu Farkı yazımızda anlattık.
- Tapudaki metrekare ve gerçek metrekare: Türkiye'de satıcı genellikle brüt metrekareyi söyler. Gerçekte kullandığınız net metrekare daha azdır. Her ikisini de sorun ve tapudaki metrekare ile karşılaştırın.
- Bina yaşı ve güvenlik durumu: Yapım yılı, depreme dayanıklılık raporunun olup olmadığı ve binanın yıkım ya da kentsel dönüşüm listesinde bulunup bulunmadığı.
Birinci Kontrol: Tapu ve Taşınmazın Hukuki Durumu
Gezinin en önemli bölümü budur. Türkiye'deki hukuk bürolarının rehberlerine göre tapuda ve taşınmazın kayıtlarında şunları kontrol etmelisiniz:
- Tapuda kayıtlı malik, satışı yapan ve satış yetkisi olan kişi olmalıdır.
- Taşınmaz üzerinde ipotek veya banka kredisi bulunmamalıdır. Varsa, tapu devrinden önce nasıl ödeneceği netleştirilmelidir.
- Taşınmaz üzerinde haciz, ihtiyati tedbir veya devam eden bir dava bulunmamalıdır.
- Tapuda "aile konutu şerhi" kayıtlıysa, satış için malikin eşinin rızası gerekir.
- Başka bir kişi lehine intifa hakkı, oturma hakkı veya irtifak hakkı tescil edilmemiş olmalıdır.
Yabancı bir alıcı olarak bu kontrolü mutlaka bir avukat veya güvenilir bir şirkete yaptırın. Tapu kayıtlarına ilişkin resmi talep Tapu Müdürlüğü'nde de yapılabilir ve sonucu, satıcının sözünden veya ilandan çok daha güvenilirdir.
İkinci Kontrol: Bina Ruhsatları
Tek başına tapu yeterli değildir. Bina, imar açısından da yasal olmalıdır:
- Yapı ruhsatı: Binanın izinle yapıldığını gösterir.
- İskan / yapı kullanma izin belgesi: Türkiye'deki sigorta ve hukuk şirketlerinin açıklamalarına göre bu belge, binayı kullanmanın resmi iznidir; elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı ile banka kredisi için de gereklidir. Bu belge olmayan bir binayı, sözleşmede açık bir şart ve hukuki güvence olmadıkça satın almayın.
- İmar durumu: Belediyeden bölgenin planını sorun; örneğin dairenin manzarasının önüne yol ya da yüksek bir bina yapılıp yapılmayacağını öğrenin.
- Kentsel dönüşüm: Binanın veya bölgenin dönüşüm planı kapsamında olmadığından emin olmak için belediyenin ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın listelerini kontrol edin.
Taşınmaz proje aşamasında satılıyorsa, iskan belgesi yerine yapı ruhsatını, projenin izinlerini ve müteahhidin geçmişini görmeniz gerekir. Koşullarını Türkiye'de Satılık Proje Aşamasında Gayrimenkul Alma Rehberi yazımızda anlattık.
Üçüncü Kontrol: Deprem Sigortası (DASK) ve Bina Güvenliği
Resmi ve bankacılık kaynaklarına göre zorunlu deprem sigortası (DASK), gayrimenkul işlemlerinin ve abonelik hizmetlerinin şartlarından biridir. Alıcı için önemli nokta şudur: satıcının poliçesi, tapu sizin adınıza tescil edildiğinde sona erer ve tapu müdürlüğü yeni malik için geçerli bir sigortanın bulunup bulunmadığını kontrol eder. Bu nedenle sigortayı yaptırmanın maliyetini ve süresini işlem planınıza dahil edin. DASK ve bina sigortasının ayrıntılarını DASK deprem sigortası rehberimizde bulabilirsiniz.
Sigorta, güvenlik kontrolünün yerini tutmaz. Gezide şunlara dikkat edin: kolonlarda ve taşıyıcı duvarlarda derin çatlaklar, zemin kat ve bodrumda nem ve rutubet, izinsiz eklenmiş kat ya da ek alan ve binanın yaşı. Daha eski binalar için bağımsız bir mühendislik raporu isteyin ve satıcının sözüyle yetinmeyin.
Dördüncü Kontrol: Borçlar ve Cari Giderler
Tapu devrinden önce şu borçların sıfır olduğundan emin olmalısınız:
- Emlak vergisi ve belediye borçları
- Bina aidatı ve site yönetimine olan borçlar
- Su, elektrik ve doğalgaz faturaları
Belediyeden borcu yoktur yazısı isteyin. Aylık aidat tutarını mutlaka sorun; çünkü kira getirisini doğrudan etkiler. Yıllık gider tahminini İstanbul'da Daire Bakım ve İşletme Giderleri yazısında görebilirsiniz. Tapu devir masrafı da Türkiye'deki bir sigorta rehberinde satış bedelinin yaklaşık yüzde dördü olarak belirtilmiştir; kesin tutarı ve tarafların payını sözleşmeden önce bir danışmanla teyit edin, diğer masrafları da Türkiye'de Gayrimenkul Alım Vergisi ve Gizli Masraflar yazısından okuyun.
Beşinci Kontrol: Daire ve Binanın Kendisi
Şimdi yerinde gezme sırası. Bu kısa listeyi yanınızda götürün:
- Işık ve cephe: Günün farklı saatlerinde gidin. Sabah aydınlık olan bir daire öğleden sonra tamamen karanlık olabilir.
- Nem ve yalıtım: Perdelerin arkasına, tavan köşelerine ve banyoya bakın; binanın Enerji Kimlik Belgesi'ni sorun.
- Su ve elektrik: Muslukları açın, su basıncına bakın, elektrik panosunu inceleyin.
- Ses: Pencereleri kapatıp açın. Sokak, asansör ve üst kat dairenin sesine dikkat edin.
- Ortak alanlar: Asansör, otopark, jeneratör, güvenlik ve binanın temizliği, yönetiminin nasıl olduğuna dair işaretlerdir.
- Komşular ve mahalle: Mahalleye bir kez gece, bir kez de hafta sonu gidin. Metroya erişimi de değerlendirin; istasyonlara yakın bölgeleri İstanbul'da Metroya Yakın En İyi Bölgeler yazısında karşılaştırdık.
Gezilerde Sık Yapılan Hatalar
- Satıcının baskısıyla aceleyle karar vermek: "Bugün son daire" gibi cümleler, kontrol listesini göz ardı etmek için yeterli bir neden değildir.
- Fotoğraf ve ilanlara güvenmek: Fotoğraflar açıyı ve ışığı seçer. Yerinde gezmek veya güvendiğiniz bir danışmanla canlı görüntülü gezi şarttır.
- Brüt ve net metrekare farkını görmezden gelmek: Metrekare fiyatını net metrekare üzerinden hesaplayın.
- Avukatsız veya yeminli tercümansız satın almak: Sözleşmeyi imzalamadan önce tamamen anladığınız bir dilde okuyun. Bu hatalar hakkında daha fazlasını Türkiye'de Ev Alırken 7 Tehlikeli Hata yazısında okuyabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire gezerken en önemli husus nedir?
Tapunun durumu ve taşınmazın hukuki yükleri, yani ipotek, haciz ve hukuki uyuşmazlıklar. Geri kalan her şey onarılabilir, ancak tapu sorunu onarılamaz.
İskan belgesi olmayan bir daire satın alınabilir mi?
Uygulamada risklidir. Bu belge elektrik, su ve doğalgaz bağlantısı ile banka kredisi için gereklidir. İskansız alım ancak hukuki danışmanlıkla ve sözleşmede açık bir güvence ile değerlendirilebilir.
Yabancı alıcı deprem sigortasını kendisi mi yaptırmalı?
Evet. Satıcının sigortası tapu tescil edildiğinde sona erer ve yeni malik için geçerli bir sigorta bulunmalıdır. Bu, danışman veya tapu müdürlüğü ile koordine edilir.
İran'dan görüntülü gezi yeterli mi?
İlk adım olabilir; ancak nihai satın alma için güvendiğiniz bir kişinin, örneğin bir danışman, mühendis veya avukatın taşınmazı yerinde görmesini öneririz.
Sözleşmeyi imzalamadan önce evrakları kim incelemeli?
Bağımsız bir avukat veya güvenilir bir danışmanlık şirketi. Kanunlar ve uygulamalar değişir; bu nedenle işlem yapmadan önce ALO TURKEY danışmanlarıyla da görüşün.
ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık
Satın almadan önce kontrol listesini İstanbul'daki Farsça konuşan bir danışmanla birlikte gözden geçirmek istiyorsanız, WhatsApp üzerinden mesaj atın veya iletişim sayfasından danışmanlık talebi oluşturun. Proje listesini de gayrimenkul sayfasında görebilirsiniz.
Kaynaklar: Allianz Türkiye ev satın alma rehberi (15 Ekim 2026 güncellemesi); gayrimenkul satın almadan önce tapu kontrolüne ilişkin hukuki rehber, FFK Partner hukuk bürosu (2026); Türkiye'deki sigorta şirketlerinin ve Türk kurumlarının iskan belgesi ile zorunlu deprem sigortası DASK hakkındaki açıklamaları; yayımlanmış ALO TURKEY makaleleri.