İstanbul Daire Yıllık Giderleri: Aidat, Emlak Vergisi

16 Ekim 2026

İstanbul'da daire aldıktan sonra her yıl hangi giderler çıkar? Aidat, yıllık emlak vergisi, değerli konut vergisi, DASK ve faturalar.

İstanbul'da bir dairenin yıllık giderleri satın alma bedeliyle bitmez. Her ev sahibi, dairede oturuyor da olsa kiraya veriyor da olsa, her yıl birkaç sabit giderle karşılaşır: bina yönetim gideri yani "aidat", yıllık mülk vergisi yani "emlak vergisi", zorunlu deprem sigortası ve su, elektrik ve doğalgaz faturaları. Bazı yüksek değerli konutlar için ayrıca "değerli konut vergisi" adlı ayrı bir vergi de vardır. Bu yazıda bu giderlerin her birinin ne olduğunu, kimin ödemesi gerektiğini, ne zaman vadesinin dolduğunu ve satın almadan önce hesaplarınıza nasıl katabileceğinizi anlatıyoruz.

Satın alma sırasındaki tek seferlik giderlerle (tapu harcı, komisyonlar vb.) ilgileniyorsanız Türkiye'de gayrimenkul alım vergisi ve gizli maliyetler yazısını okuyun. Bu yazının konusu, tapuyu aldıktan sonra her yıl tekrarlanan giderlerdir.

1. Bina yönetim gideri (aidat): en büyük aylık gider

Aidat, her bağımsız bölümün bina ya da sitenin ortak giderlerindeki payıdır: temizlik, güvenlik, asansör, ortak alanların aydınlatması ve elektriği, yeşil alan bakımı, havuz ve spor salonu, site yöneticisinin maaşı ve onarım fonu. Tam olanaklı büyük sitelerde (7/24 güvenlik, havuz, spor salonu) aidat genellikle sıradan çok katlı bir binaya göre belirgin biçimde daha yüksektir.

Aidat nasıl belirlenir?

Aidatın yasal çerçevesi Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (No. 634). Bu kanunun 20. maddesine göre esas, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı oranında katılmasıdır; ancak malikler kat malikleri kurulu kararıyla ya da yönetim planıyla başka bir yöntem belirleyebilir. Yani aidat tutarını kanun belirlemez; site yönetiminin hazırlayıp kat malikleri kurulunun onayladığı bir bütçedir ve her yıl değişebilir.

Aidat ödenmezse ne olur?

Aynı 20. maddeye göre, geciken aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı istenebilir ve bina yönetimi mahkeme kararına gerek kalmadan icra yoluyla takip yapabilir. Türkiye dışında yaşayan bir yatırımcı için bu, unutulan küçük bir borcun hızla büyüyebileceği anlamına gelir.

Mülkünü kiraya verenler için bir başka önemli nokta: kira sözleşmesi yalnızca sizinle kiracı arasındadır. Bina yönetimi açısından aidatı ödemekten öncelikle malik sorumludur; dolayısıyla sözleşmede aidat ödemesini kiracıya yüklemiş olsanız bile düzenli ödenmesini takip edin. Kira sözleşmesi hakkında Türkiye'de kiralık gayrimenkul için kapsamlı rehber yazımızda daha ayrıntılı bilgi verdik.

Satın almadan önce aidat hakkında neler sorulmalı?

• Bu bağımsız bölümün güncel aidat tutarı ve son zam tarihi
• Aidatın tam olarak hangi hizmetleri kapsadığı ve merkezî ısıtmanın dahil olup olmadığı
• Mevcut malikin aidat borcu olup olmadığı; site yönetiminden borcu yoktur yazısı isteyin
• Kat malikleri kurulunun gündeminde büyük bir gider (cephe ya da asansör yenilemesi gibi) olup olmadığı

2. Yıllık emlak vergisi (Emlak Vergisi)

Emlak vergisi, Türkiye'de bir bina ya da arsanın sahibinin, Türk vatandaşı ya da yabancı olmasına bakılmaksızın, her yıl mülkün bulunduğu ilçe belediyesine ödediği vergidir. Matrahı, belediyenin resmî tablolara göre belirlediği ve genellikle piyasa fiyatının çok altında kalan "vergi değeri"dir.

Oran ve ödeme zamanı

• Normal şehirlerde konut için oran vergi değerinin binde biri, İstanbul dahil büyükşehir belediyesi sınırlarında ise iki katı, yani binde ikisidir.
• Vergi iki eşit taksitte ödenir. 2026'da birinci taksit son günü 1 Haziran'dı; ikinci taksit için süre 1-30 Kasım 2026 arasındadır.
• Geç ödeme gecikme zammına tabidir.

2026 emlak vergisi neden öncekinden yüksekti?

Emlak vergisi asgari ölçüleri birkaç yılda bir topluca yeniden belirlenir. Son güncelleme 2025'te yapıldı ve yeni değerler 2026'dan itibaren geçerlidir; bu nedenle birçok malik 2026'da verginin belirgin biçimde arttığını gördü. Bu artışlara tepki olarak 7566 sayılı Kanun (Aralık 2025), 2026 vergi değerinin 2025'e göre ne kadar artabileceğine bir üst sınır getirdi. Aynı kanun, sonraki yıllarda vergi değerinin yıllık güncellenme yöntemini de değiştirdi. Tam hesaplama her mülk için farklıdır; gerçek tutarı ilçe belediyesinden ya da danışmanınızdan öğrenin.

Satın alma yılının vergisini kim öder?

Emlak vergisi kanununa göre mülkün satıldığı yılın ve önceki yılların vergisi satıcının sorumluluğundadır; alıcının sorumluluğu satın almayı izleyen yılın başında başlar. Ancak satıcının gecikmiş borcu varsa alıcı da belediyeye karşı müteselsilen sorumludur (ve sonradan satıcıdan talep edebilir). Bu nedenle tapu devrinden önce emlak vergisi borç sorgulaması yaptırmayı unutmayın.

Mülkiyet değişikliği de aynı yıl içinde (yılın son üç ayında olduysa üç ay içinde) belediyeye bildirilmelidir. Uygulamada birçok alıcı bunu danışmanı ya da avukatı aracılığıyla yaptırır.

3. Değerli konut vergisi (Değerli Konut Vergisi)

Bu vergi yalnızca vergi değeri (emlak vergisiyle aynı matrah; piyasa fiyatı değil) yasal sınırı aşan konutlara uygulanır. 2026 için bu sınır 17.711.000 TL olarak belirlendi ve oranlar kademelidir:

Bu verginin beyannamesi Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet vergi dairesi üzerinden verilir; 2026 için son tarih 20 Şubat'tı ve ödeme Şubat ve Ağustos aylarında iki taksitte yapılır. Resmî duyuruya göre bu vergiye tabi yalnızca bir konutu olanlar beyanname vermez. Muafiyet koşullarının ayrıntıları vardır; İstanbul'un değerli mahallelerinde bir konutunuz varsa ya da almayı planlıyorsanız Şubat ayından önce durumunuzu bir mali müşavirle kontrol edin.

4. Zorunlu deprem sigortası (DASK)

Deprem sigortası Türkiye'de konutlar için zorunludur ve her yıl yenilenmelidir. Prim; brüt yüzölçümü, yapı türü ve bölge gibi etkenlere bağlıdır. DASK ile tam bina sigortası arasındaki fark dahil tüm ayrıntıları Türkiye'de deprem sigortası (DASK) rehberi yazısında anlattık.

5. Faturalar: su, elektrik ve doğalgaz

İstanbul'da su ve kanalizasyonu belediyenin su idaresi (İSKİ), şehir gazını İstanbul Gaz Dağıtım şirketi (İGDAŞ) sağlar; elektrik ise bölgesel elektrik dağıtım ve satış şirketleri aracılığıyla verilir. Birkaç pratik not:

• Çevre temizlik vergisi: Konutlar için çevre temizlik vergisi su tüketimine göre hesaplanır ve su faturasıyla birlikte gelir. 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğe göre 2026'da büyükşehirlerde tutarı suyun metreküpü başına 4 TL'dir.
• Abonelik malikin ya da kiracının adına: Mülkü kiraya veriyorsanız faturaların borcu sizin adınıza yazılmasın diye abonelikleri kiracı adına geçirmek daha iyidir.
• Yabancılara özel kurallar: İSKİ 2023'te yabancı uyrukluların su aboneliği için daha sıkı kurallar getirdi; bunların arasında kayıtlı ikametgâh adresinin abonelik adresiyle aynı olması da vardır. Tapu sahipleri için istisnalar öngörülmüştür. Bu kurallar değişebilir; işlem yapmadan önce güncel koşulları kurumun kendisinden ya da danışmanınızdan öğrenin.
• Abonelik depozitosu: Hizmet şirketleri sözleşme yapılırken genellikle güvence bedeli alır; yabancı uyruklular için bu tutar daha yüksek olabilir.

6. Bütçelemede unutulan giderler

• Onarım fonu ve olağanüstü giderler: Çatı, cephe ya da ısıtma sistemi gibi büyük onarımlar genellikle aylık aidattan ayrı olarak maliklerden tahsil edilir.
• Boş konut: Daire aylarca boş kalsa bile aidat ve emlak vergisi ödenmelidir.
• Uzaktan yönetim: Türkiye dışındaysanız ödemeleri ve mülk işlerini takip eden kişi ya da şirketin maliyeti de giderlerin bir parçasıdır.
• Kira geliri vergisi: Mülkü kiraya verirseniz kira geliri ayrı vergi kurallarına tabidir. Kira getirisi hakkında İstanbul'da ev kira geliri ne kadardır? yazısında yazdık.

Yıllık bütçe için basit bir liste

1. Aylık aidat çarpı on iki, artı olağanüstü giderler için bir yedek
2. Emlak vergisi (ilkbahar ve sonbaharda iki taksit)
3. Kapsama giriyorsa değerli konut vergisi (Şubat ve Ağustos'ta iki taksit)
4. DASK sigortasının yıllık yenilenmesi
5. Daire boşsa ya da kendiniz oturuyorsanız faturalar

Sıkça sorulan sorular

Yabancılar da emlak vergisi öder mi?

Evet. Bu vergi malikin uyruğuna değil mülke uygulanır; yabancı malikler de Türk vatandaşları gibi ilçe belediyesine öder.

Aidat tutarını kim belirler?

Bina yönetimi ve kat malikleri kurulu. Kanun yalnızca giderlerin paylaşımına ilişkin çerçeveyi belirler (malikler başka türlü anlaşmadıkça esas arsa payı oranıdır).

Satın alma yılında emlak vergisini alıcı mı öder, satıcı mı?

Satıcı; alıcının sorumluluğu ertesi yılın başında başlar. Ancak önceki gecikmiş borçlar alıcıdan da istenebilir; bu yüzden tapu devrinden önce sorgulama yaptırın.

Değerli konut vergisi piyasa fiyatı üzerinden mi hesaplanır?

Hayır. Matrahı, emlak vergisi için belirlenen ve genellikle piyasa fiyatının altında kalan vergi değeridir. 2026 için muafiyet sınırı 17.711.000 TL vergi değeriydi.

ALO TURKEY ile ücretsiz danışmanlık

Vergi kuralları ve bu giderlerin tutarları her yıl değişir; bu yazıda anlatılanlar uzman danışmanlığın yerini tutmaz. Satın almadan önce ALO TURKEY danışmanlarından aklınızdaki dairenin aidatını, borç durumunu ve cari giderlerini kontrol etmelerini isteyin. Mevcut projeleri görmek için gayrimenkul sayfasına göz atın; görüşmek için WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden bizimle iletişime geçin.

Kaynaklar: Resmî Gazete ve Belediye Gelirleri Kanunu 59 sıra numaralı tebliğ (31 Aralık 2025); Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 2026 değerli konut vergisi duyurusu (Alomaliye aktarımıyla); Kat Mülkiyeti Kanunu No. 634 (Hürriyet, Takvim ve Hukuki Haber aktarımıyla); 7566 sayılı Kanun (Dünya ve EY Türkiye aktarımıyla); 2026 emlak vergisi taksit takvimi (Memurlar.net ve Akbank aktarımıyla); İSKİ kararları (Cumhuriyet aktarımıyla, Ekim 2023). Rakamlar 2026 yılına aittir.