مالیات اجاره ملک در ترکیه ۲۰۲۶: معافیت، نرخ و اظهارنامه

۴ آبان ۱۴۰۵

مالیات اجاره ملک در ترکیه برای مالکان خارجی چقدر است؟ معافیت ۵۸ هزار لیری، پله‌های مالیاتی ۲۰۲۶، مثال محاسبه و مهلت اظهارنامه در مارس.

مالیات اجاره ملک در ترکیه یک نرخ ثابت نیست: مالک، چه ایرانی و چه از هر ملیت دیگر، از اجاره سالانه خانه اول معافیت مسکونی را کم می‌کند، سپس ۱۵ درصد هزینه علی‌الحساب (götürü gider) کسر می‌شود و روی باقی‌مانده طبق پله‌های ۱۵ تا ۴۰ درصدی مالیات می‌دهد. برای درآمد اجاره سال ۲۰۲۶، معافیت خانه مسکونی ۵۸٬۰۰۰ لیر است و اظهارنامه را باید از ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ بدهید.

بیشتر مطالب فارسی درباره این موضوع قدیمی‌اند؛ یکی از آن‌ها آخرین‌بار در سال ۲۰۲۰ به‌روز شده و پله‌هایی را نشان می‌دهد که امروز وجود ندارند. در این مقاله ارقام تازه‌ی ۲۰۲۶، یک مثال محاسبه با سه سطح اجاره و یک چک‌لیست مرحله‌به‌مرحله را کنار هم گذاشته‌ایم.

مالیات اجاره ملک در ترکیه برای چه کسانی لازم است؟

مالیات اجاره به ملیت مالک بستگی ندارد؛ هر کس در ترکیه ملکی را اجاره می‌دهد، از آن درآمد مشمول مالیات است. تفاوت فقط در نوع مالیات‌دهنده است:

• مالیات‌دهنده مقیم (tam mükellef): کسی که بیش از شش ماه در یک سال در ترکیه بماند. این فرد از همه‌ی درآمدهایش، در ترکیه و خارج، مالیات می‌دهد.
• مالیات‌دهنده غیرمقیم (dar mükellef): بقیه. فقط از درآمدی که در ترکیه به دست می‌آورند مالیات می‌دهند، مثلاً اجاره‌ی آپارتمانی در استانبول.

معافیت مسکونی برای هر دو گروه اعمال می‌شود. اگر اجاره‌ی سالانه‌ی شما از معافیت بیشتر نیست، اظهارنامه لازم نیست. همه‌ی شرایط برای هر مالک جداگانه حساب می‌شود؛ یعنی اگر دو نفر شریک ملک هستند، هر کدام معافیت خودش را دارد.

برای اظهارنامه باید شماره مالیاتی داشته باشید؛ راهنمای مرحله‌به‌مرحله‌ی آن را در کد مالیاتی (vergi numarası) در ترکیه چیست و چگونه بگیریم؟ نوشته‌ایم.

پله‌های مالیات بر درآمد در سال ۲۰۲۶

مالیات اجاره جزو درآمدهای غیرحقوقی است و طبق تعرفه‌ی تصاعدی گرفته می‌شود. ارقام زیر برای درآمد سال ۲۰۲۶ است (بخشنامه‌ی شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد، منتشرشده در روزنامه‌ی رسمی ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵):

*منبع: KPMG Türkiye و PwC Türkiye، ژانویه ۲۰۲۶. نرخ‌ها هر سال به‌روز می‌شوند.*

نکته‌ی مهم: نرخ بالاتر فقط روی بخشی از درآمد اعمال می‌شود که از سقف پله‌ی قبل بالاتر رفته، نه روی کل درآمد.

معافیت مسکونی و هزینه‌ها: چه چیزی از اجاره کم می‌شود؟

محاسبه‌ی مالیات اجاره‌ی خانه (نه مغازه یا دفتر) این مراحل را دارد:

1. اجاره‌ی ناخالص یک سال را جمع می‌زنید.
2. معافیت مسکونی ۲۰۲۶ را کم می‌کنید: ۵۸٬۰۰۰ لیر (در سال ۲۰۲۵ این رقم ۴۷٬۰۰۰ لیر بود).
3. روی باقی‌مانده یکی از دو روش هزینه را انتخاب می‌کنید: ۱۵ درصد هزینه‌ی علی‌الحساب بدون رسید، یا هزینه‌های واقعی با سند (تعمیرات، بیمه، مالیات ملک، استهلاک).
4. باقی‌مانده را با پله‌های بالا مالیات می‌گیرند.

اگر روش هزینه‌ی واقعی را انتخاب کنید، دو سال نمی‌توانید به روش ۱۵ درصدی برگردید. معافیت فقط برای اجاره‌ی مسکونی است و برای اجاره‌ی مغازه و دفتر کار نمی‌کند. اگر برای درآمد بالاتر از معافیت اظهارنامه ندهید یا ناقص بدهید، حق استفاده از معافیت همان سال را از دست می‌دهید.

مثال محاسبه: اجاره‌ی ماهانه ۱۵، ۲۵ و ۴۰ هزار لیر

جدول زیر یک محاسبه‌ی ساده با پله‌های ۲۰۲۶ است. فرض شده مالک هیچ درآمد دیگری در همان اظهارنامه ندارد و روش ۱۵ درصدی را انتخاب کرده است. این ارقام مثال‌اند، نه قیمت اجاره‌ی ملک خاصی.

مثلاً در ستون وسط: ۱۹۰٬۰۰۰ لیر اول با ۱۵ درصد می‌شود ۲۸٬۵۰۰ لیر و ۱۵٬۷۰۰ لیر باقی‌مانده با ۲۰ درصد می‌شود ۳٬۱۴۰ لیر؛ جمع ۳۱٬۶۴۰ لیر. اگر درآمد حقوقی یا درآمد دیگری هم دارید، آن درآمد به همین مبنا اضافه می‌شود و محاسبه‌ی شما بالاتر خواهد رفت.

قانون پرداخت اجاره از طریق بانک

از ۱۷ اکتبر ۲۰۲۴ اجاره‌ی خانه باید از طریق بانک یا اداره‌ی پست (PTT) پرداخت و دریافت شود، بدون حداقل مبلغ. پرداخت نقدی می‌تواند برای مستاجر و مالک هر دو جریمه‌ی جداگانه به همراه داشته باشد. پس از قرارداد، هر ماه از حساب بانکی مستاجر به حساب خودتان واریز بگیرید و رسید را نگه دارید؛ هم برای اظهارنامه لازم است و هم اگر بعداً بخواهید ملک را بفروشید یا اجاره‌ی کوتاه‌مدت را بررسی کنید.

اجاره‌ی کوتاه‌مدت توریستی (کمتر از ۱۰۰ روز) قانون جداگانه‌ی ۷۴۶۴ دارد و مجوز می‌خواهد؛ توضیح آن در اجاره کوتاه مدت در ترکیه: قانون ۷۴۶۴، مجوز، هزینه و جریمه‌ها آمده است.

اجاره‌ی مغازه و دفتر: کسر مالیات از مبدأ

وقتی مستاجر شرکت یا فردی است که برای کار ملک را اجاره می‌کند، معمولاً مستاجر ۲۰ درصد اجاره را به‌عنوان مالیات کسر (tevkifat) و به اداره‌ی مالیات پرداخت می‌کند. این مبلغ از مالیات اظهارنامه‌ی شما کم می‌شود. برای مالک غیرمقیمی که فقط ملک تجاری دارد، همین کسر از مبدأ معمولاً بخش اصلی کار است؛ اما برای جزئیات باید حتماً با حسابدار رسمی هماهنگ کنید.

چک‌لیست قدم‌به‌قدم برای اظهارنامه‌ی اجاره

1. در طول سال، قرارداد اجاره و رسید واریز بانکی هر ماه را نگه دارید.
2. اگر شماره‌ی مالیاتی ندارید، پیش از مارس آن را بگیرید و رمز اینترنتی اداره‌ی مالیات (İnteraktif Vergi Dairesi) را فعال کنید.
3. اجاره‌ی ناخالص سال را جمع بزنید و ببینید از معافیت ۵۸٬۰۰۰ لیر بیشتر است یا نه.
4. روش هزینه را انتخاب کنید: ۱۵ درصد علی‌الحساب یا هزینه‌ی واقعی.
5. بین ۱ تا ۳۱ مارس سال بعد، از طریق سامانه‌ی Hazır Beyan یا یک حسابدار رسمی اظهارنامه بدهید.
6. مالیات را در دو قسط مساوی بپردازید: پایان مارس و پایان ژوئیه.

اشتباهات رایج مالکان خارجی

• ندادن اظهارنامه به‌خاطر خارج بودن از ترکیه: مالک غیرمقیم هم از اجاره‌ی ملک ترکیه مالیات می‌دهد.
• گرفتن اجاره‌ی نقدی: علاوه بر جریمه، برای اثبات درآمد و هزینه سند ندارید.
• دوبار حساب‌کردن معافیت: اگر چند خانه دارید، معافیت یک بار روی مجموع اجاره‌ی مسکونی اعمال می‌شود.
• فراموش‌کردن اثر درآمد دیگر: درآمد دیگر در ترکیه، به مبنای همان اظهارنامه اضافه می‌شود و پله‌ی بالاتر را فعال می‌کند.
• حساب نکردن مالیات در بازده خالص: قبل از خرید برای اجاره، بازده را بعد از مالیات و هزینه‌ها حساب کنید؛ درآمد اجاره‌ی خانه در استانبول چقدر است؟ و هزینه‌های سالانه‌ی نگهداری آپارتمان در استانبول را ببینید.

هزینه‌های خرید، تاپو و کارمزدها را هم می‌توانید با محاسبه هزینه خرید ملک در ترکیه برآورد کنید. برای قوانین قرارداد اجاره، ودیعه و سقف افزایش اجاره، اجاره خانه در ترکیه ۲۰۲۶ را بخوانید، و برای مالیات هنگام فروش، فروش ملک در ترکیه توسط خارجی‌ها را.

سؤالات متداول

مالیات اجاره ملک در ترکیه برای خارجی‌ها چند درصد است؟

نرخ ثابت نیست. بعد از کسر معافیت و هزینه، درآمد با پله‌های ۱۵، ۲۰، ۲۷، ۳۵ و ۴۰ درصد مالیات می‌شود. در مثال بالا، مالیات بین حدود ۸٫۶ تا ۱۳ درصد اجاره‌ی ناخالص بود.

اگر اجاره‌ی سالانه‌ام کمتر از ۵۸٬۰۰۰ لیر باشد، اظهارنامه لازم است؟

برای اجاره‌ی مسکونی که زیر معافیت است، اظهارنامه لازم نیست. اگر از آن بیشتر شد، باید اظهارنامه بدهید.

آیا مالک غیرمقیم هم از معافیت استفاده می‌کند؟

بله؛ معافیت مسکونی برای مقیم و غیرمقیم اعمال می‌شود، به شرط آنکه به‌موقع اظهارنامه بدهید.

مهلت اظهارنامه و پرداخت چه زمانی است؟

اظهارنامه‌ی درآمد سال ۲۰۲۶ از ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ است. مالیات در دو قسط مساوی، پایان مارس و پایان ژوئیه، پرداخت می‌شود.

آیا می‌توانم اجاره را نقدی بگیرم؟

نه. اجاره‌ی مسکونی باید از بانک یا PTT پرداخت شود و پرداخت نقدی جریمه دارد.

آیا ارقام این مقاله برای همیشه معتبرند؟

نه. معافیت، پله‌ها و مهلت‌ها هر سال به‌روز می‌شوند. قبل از اظهارنامه با حسابدار رسمی یا مشاوران ALO TURKEY هماهنگ کنید.

مشاوره رایگان با ALO TURKEY

قوانین مالیاتی تغییر می‌کنند و وضعیت هر مالک متفاوت است. اگر قصد خرید ملک برای اجاره دارید یا می‌خواهید وضعیت مالیاتی ملک فعلی‌تان را بررسی کنید، با مشاوران ما در واتساپ یا صفحه تماس با ما صحبت کنید.

منابع: بخشنامه‌ی شماره ۳۳۲ مالیات بر درآمد (روزنامه‌ی رسمی ترکیه، ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵)، KPMG Türkiye (ژانویه ۲۰۲۶)، PwC Türkiye (۲۰۲۶)، EY Türkiye (راهنمای اظهارنامه‌ی اجاره)، Verginet و TEKCE (به‌روزرسانی اکتبر ۲۰۲۶). ارقام مربوط به درآمد سال ۲۰۲۶ هستند.