گزارش ارزیابی رسمی ملک (اکسپرتیز SPK) برای خارجی‌ها در ترکیه
گزارش ارزیابی رسمی ملک (اکسپرتیز SPK) چیست، چطور صادر می‌شود، چند ماه اعتبار دارد و در پرونده اقامت و شهروندی ترکیه چه نقشی دارد؟
اگر خارجی هستید و می‌خواهید در ترکیه ملک بخرید، گزارش ارزیابی رسمی ملک که در ترکیه با نام اکسپرتیز (ekspertiz) یا گزارش ارزش‌گذاری شناخته می‌شود، بخشی اجباری از معامله است. طبق بخشنامه سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM)، وقتی دست‌کم یکی از طرفین معامله خارجی باشد، پیش از انتقال سند باید یک کارشناس دارای مجوز هیئت بازار سرمایه (SPK) ارزش ملک را ارزیابی کند. این گزارش برای متقاضیان شهروندی از طریق خرید ملک اهمیت بیشتری هم دارد، چون به گفته دفاتر حقوقی ارزش آن باید به حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری برسد. در این مقاله توضیح می‌دهیم گزارش چیست، چطور صادر می‌شود، چه مدت اعتبار دارد و در پرونده اقامت و شهروندی چه نقشی دارد.
گزارش ارزیابی ملک (اکسپرتیز) دقیقاً چیست؟
گزارش ارزیابی، سندی است که یک شرکت ارزش‌گذاری دارای مجوز SPK درباره ارزش بازاری ملک تهیه می‌کند. کارشناس ملک را بازدید می‌کند، مشخصات آن را بررسی می‌کند، با معاملات مشابه منطقه مقایسه می‌کند و در نهایت یک ارزش برای ملک اعلام می‌کند. هدف این الزام، شفافیت در معاملات خارجی‌ها و جلوگیری از اعلام قیمت غیرواقعی در سند است.
مبنای قانونی و تاریخچه
بر اساس توضیح دفاتر حقوقی ترکیه، این الزام از بخشنامه شماره ۲۰۱۹/۱ سازمان ثبت (TKGM) به تاریخ ۱۵ فوریه ۲۰۱۹ (۲۶ بهمن ۱۳۹۷) سرچشمه می‌گیرد و از مارس ۲۰۱۹ در معاملات فروش به اتباع خارجی اجرا می‌شود. یک بخشنامه بعدی در سال ۲۰۲۱ روش صدور گزارش را الکترونیک و متمرکز کرد. بخشنامه‌ها و رویه‌های ثبت اسناد ممکن است تغییر کنند، پس پیش از اقدام، آخرین رویه را از اداره ثبت یا مشاور خود بپرسید.
چه زمانی گزارش لازم است؟
- در معاملات فروش، مبادله یا انتقال سهم ملک، وقتی حداقل یکی از طرفین خارجی است.
- هم خریدار خارجی و هم فروشنده خارجی را شامل می‌شود، نه فقط خریدار.
- گزارش جزو مدارک پرونده انتقال سند است و بدون آن، اداره ثبت معامله را ادامه نمی‌دهد.
گزارش چطور صادر می‌شود؟
طبق توضیح منابع حقوقی، مراحل به این صورت است:
- ثبت درخواست در سامانه: درخواست از طریق سامانه الکترونیک ثبت اسناد (TADEBİS داخل Web-Tapu) ثبت می‌شود.
- تخصیص خودکار کارشناس: طرفین نمی‌توانند شرکت ارزش‌گذار را انتخاب کنند. سامانه یکی از شرکت‌های دارای مجوز SPK را تعیین می‌کند.
- پرداخت هزینه: هزینه طبق تعرفه‌ای است که هر سال اعلام می‌شود و سامانه هنگام درخواست نشان می‌دهد. معمولاً متقاضی آن را می‌پردازد، هرچند طرفین می‌توانند طور دیگری توافق کنند. رقم دقیق را از سامانه یا مشاور بپرسید.
- بازدید و صدور گزارش: کارشناس ملک را می‌بیند و گزارش را الکترونیک در سامانه بارگذاری می‌کند.
- انتقال سند: اداره ثبت در جلسه انتقال به گزارش بارگذاری‌شده استناد می‌کند.
اعتبار گزارش: سه ماه
گزارش از تاریخ صدور سه ماه اعتبار دارد. اگر در این مدت سند منتقل نشود، باید دوباره درخواست بدهید، هزینه را بپردازید و کارشناس جدیدی از سوی سامانه تعیین می‌شود. برنامه‌ریزی زمانی معامله، به‌خصوص وقتی منتظر وام یا انتقال پول هستید، باید این موضوع را در نظر بگیرد.
ارزش گزارش و قیمت فروش: نکته‌ای که منابع یکسان نمی‌گویند
یکی از سؤال‌های رایج این است که آیا قیمت فروش می‌تواند کمتر از ارزش گزارش باشد. برخی منابع حقوقی می‌گویند ارزش گزارش برای قیمت فروش و مبنای مالیات انتقال الزام‌آور نیست؛ برخی گزارش‌های خبری و کارشناسی قبلی نوشته‌اند قیمت اعلامی نباید از ارزش گزارش کمتر باشد. چون رویه اداره ثبت و مقررات ممکن است متفاوت یا تغییر کرده باشد، این نکته را پیش از معامله با اداره ثبت و مشاور حقوقی روشن کنید و به گفته فروشنده یا آگهی تکیه نکنید. هزینه‌های انتقال سند و مالیات را در مالیات و هزینه‌های پنهان خرید ملک در ترکیه توضیح داده‌ایم.
گزارش ارزیابی در پرونده شهروندی از طریق خرید ملک
طبق اعلام آژانس سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری ترکیه (Invest in Türkiye)، خارجی‌ها با خرید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل آن می‌توانند درخواست شهروندی استثنایی بدهند و باید در سند، قید عدم فروش به مدت سه سال ثبت شود. بر اساس توضیح دفاتر حقوقی، در عمل سه رقم باید هر کدام به‌تنهایی به این حد برسند: قیمت فروش در سند، ارزش گزارش ارزیابی و مبلغ انتقال‌یافته از طریق بانک. این یعنی ملکی که قیمت سند آن ۴۰۰ هزار دلار است، اما ارزش گزارش کمتر است، ممکن است در پرونده مشکل پیدا کند.
نتیجه عملی برای خریدار:
- پیش از پرداخت بیعانه یا امضای قرارداد، ارزش بازاری واقعی ملک را بسنجید و فقط به قیمت آگهی یا اعلام فروشنده اعتماد نکنید.
- اگر ملک شما حاشیه کمی بالاتر از ۴۰۰ هزار دلار دارد، نوسان نرخ ارز و ارزش گزارش را در نظر بگیرید.
- مبلغ انتقال بانکی و ارز مبنای تبدیل را از ابتدا هماهنگ کنید.
جزئیات کامل مراحل و مدارک را در راهنمای کامل مدارک و مراحل اخذ شهروندی ترکیه و پاسپورت ترکیه با خرید ملک ببینید. تصمیم نهایی درباره شهروندی با دولت ترکیه است و هیچ ملکی تأیید را تضمین نمی‌کند.
اقامت از طریق خرید ملک
برای اقامت کوتاه‌مدت مبتنی بر مالکیت، حداقل ارزش ملک و مدارک لازم را مرجع مهاجرت تعیین می‌کند و ممکن است تغییر کند. شرط‌های دقیق را پیش از خرید با مشاوران ما به‌روز کنید. مراحل کلی خرید برای خارجی‌ها را در مراحل خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها توضیح داده‌ایم.
اشتباه‌های رایج درباره اکسپرتیز
- فکر کردن اینکه می‌شود کارشناس را انتخاب کرد: تخصیص خودکار است.
- منقضی‌شدن گزارش: سه ماه اعتبار دارد و معامله‌های طولانی را تحت تأثیر قرار می‌دهد.
- اتکا به قیمت روی آگهی یا قرارداد: برای شهروندی، ارزش گزارش هم مهم است.
سؤالات متداول
آیا خرید ملک برای خارجی‌ها بدون گزارش ارزیابی ممکن است؟
طبق بخشنامه TKGM، وقتی یکی از طرفین معامله خارجی است گزارش لازم است. در معامله‌ای که هر دو طرف تبعه ترکیه‌اند این الزام وجود ندارد.
گزارش ارزیابی چند ماه اعتبار دارد؟
سه ماه از تاریخ صدور. پس از آن باید دوباره درخواست بدهید.
آیا می‌توانم شرکت ارزش‌گذار را انتخاب کنم؟
خیر. سامانه الکترونیک ثبت اسناد یک شرکت دارای مجوز SPK را به‌صورت خودکار تعیین می‌کند.
گزارش ارزیابی برای شهروندی چه اهمیتی دارد؟
ارزش گزارش یکی از ارقامی است که باید به حداقل ۴۰۰ هزار دلار برسد. جزئیات و تفسیر دقیق را پیش از خرید با مشاور حقوقی بررسی کنید.
هزینه گزارش چقدر است؟
طبق تعرفه سالانه اعلام‌شده در سامانه است و هر سال تغییر می‌کند. رقم روز را هنگام درخواست از سامانه یا مشاور بپرسید.
مشاوره رایگان با ALO TURKEY
اگر قصد خرید ملک برای اقامت یا شهروندی دارید، مشاوران فارسی‌زبان ALO TURKEY می‌توانند فرآیند گزارش ارزیابی و انتقال سند را همراه شما پیگیری کنند. از طریق واتساپ پیام بدهید یا از صفحه تماس با ما درخواست مشاوره ثبت کنید. گزینه‌های شهروندی را در صفحه شهروندی هم ببینید.
منابع: آژانس سرمایه‌گذاری ریاست‌جمهوری ترکیه (Invest in Türkiye)؛ سازمان ثبت اسناد و املاک ترکیه (TKGM) از طریق گزارش‌های Bloomberg HT و NTV درباره بخشنامه ۲۰۱۹؛ دفاتر حقوقی Rona Legal و Bilge Gayrimenkul Değerleme درباره فرآیند و اعتبار گزارش؛ مطالب حقوقی منتشرشده تا اکتبر ۲۰۲۶.