آمار فروش خانه به خارجی‌ها در ترکیه: گزارش سپتامبر ۲۰۲۶

۳۰ مهر ۱۴۰۵

آمار فروش خانه به خارجی‌ها در ترکیه در سپتامبر ۲۰۲۶: ۲٬۱۶۷ واحد و ۹٫۹٪ رشد سالانه؛ سهم استانبول و آنتالیا، رتبه ایرانی‌ها و معنای این ارقام برای خریداران.

طبق تازه‌ترین آمار فروش خانه به خارجی‌ها در ترکیه که مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK) روز ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ (۲۴ مهر ۱۴۰۵) منتشر کرد، در ماه سپتامبر ۲۰۲۶ (شهریور و اوایل مهر ۱۴۰۵) در مجموع ۲٬۱۶۷ واحد مسکونی به اتباع خارجی فروخته شد. این رقم نسبت به سپتامبر سال گذشته ۹٫۹ درصد بیشتر است و حدود ۱٫۵ درصد از کل فروش مسکن کشور را تشکیل می‌دهد. با این حال، جمع نُه ماهه ۲۰۲۶ هنوز ۴٫۳ درصد کمتر از سال قبل است. در این گزارش ارقام اصلی، سهم استانبول و آنتالیا، جایگاه خریداران ایرانی و معنای این اعداد برای کسی که قصد خرید دارد را مرور می‌کنیم.

خلاصه آمار سپتامبر ۲۰۲۶ در یک نگاه

آمار TÜİK بر پایه سندهایی است که در اداره ثبت اسناد و املاک ترکیه (Tapu ve Kadastro) به نام خریدار منتقل شده‌اند. یعنی هر عدد در این گزارش یک انتقال سند واقعی است، نه یک قرارداد یا پیش‌فروش. جدول زیر ارقام اصلی ماه سپتامبر و جمع ژانویه تا سپتامبر را نشان می‌دهد.

منبع: TÜİK، بولتن آمار فروش مسکن و محل کار، سپتامبر ۲۰۲۶ (انتشار ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶).

دو نکته در این جدول مهم است. اول اینکه بازار کل ترکیه نسبت به پارسال کوچک‌تر شده، ولی خرید خارجی‌ها در همین ماه رشد کرده است. دوم اینکه فروش خانه نوساز و فروش با وام رشد داشته‌اند، در حالی که خانه‌های دست دوم بیشترین افت را داشته‌اند.

خارجی‌ها در سپتامبر بیشتر خریدند یا کمتر؟

در مقایسه سالانه، بیشتر. ۲٬۱۶۷ واحد در سپتامبر ۲۰۲۶ یعنی ۹٫۹ درصد رشد نسبت به سپتامبر ۲۰۲۵. در مقایسه ماهانه هم رشد دیده می‌شود: در اوت ۲۰۲۶ تعداد فروش به خارجی‌ها ۱٬۹۳۸ واحد بود، پس سپتامبر حدود ۱۱٫۸ درصد بالاتر از ماه قبل است.

اما تصویر کلی سال هنوز منفی است. خارجی‌ها از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ در مجموع ۱۵٬۳۰۸ واحد خریده‌اند که ۴٫۳ درصد کمتر از همین دوره در سال ۲۰۲۵ است. البته این فاصله در حال کم شدن است: جمع هشت ماهه تا پایان اوت ۶٫۳ درصد کمتر از سال قبل بود و با رقم سپتامبر به ۴٫۳ درصد رسید.

تحلیلگران کارگزاری İş Yatırım در گزارش ۱۶ اکتبر خود نوشته‌اند که بهبود ماهانه و رشد فروش با وام و خانه نوساز امیدوارکننده است، ولی با افت تجمعی ۷٫۲ درصدی کل بازار، هنوز زود است که از بازگشت گسترده تقاضا صحبت کنیم.

خارجی‌ها در کدام شهرها خانه خریدند؟

مثل همیشه، استانبول و آنتالیا بخش بزرگ بازار خارجی‌ها را در اختیار دارند. بر اساس داده‌های TÜİK که نشریه تخصصی Homesoverseas در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر کرد، ترتیب استان‌ها در سپتامبر این‌طور بود:

منبع: TÜİK، سپتامبر ۲۰۲۶، به نقل از Homesoverseas. ستون سهم، محاسبه ALO TURKEY از روی همین ارقام است.

یعنی از هر ۱۰ خانه‌ای که در سپتامبر به خارجی‌ها فروخته شد، نزدیک به ۷ خانه در استانبول یا آنتالیا بود. برای مقایسه، در کل بازار استانبول در همین ماه ۲۲٬۲۱۲ خانه فروخته شد (به گزارش روزنامه Yeni Asır از داده‌های TÜİK). پس خارجی‌ها حدود ۳٫۷ درصد از معاملات مسکن استانبول را انجام داده‌اند، که بیش از دو برابر میانگین کشوری است.

اگر استانبول را در نظر دارید، پیش از هر چیز باید بدانید که در برخی محله‌ها ثبت اقامت جدید برای خارجی‌ها بسته است. فهرست به‌روز را در مقاله بهترین مناطق استانبول برای گرفتن اقامت آورده‌ایم.

ایرانی‌ها در سپتامبر ۲۰۲۶ چند خانه خریدند؟

به گزارش Shafaq News از داده‌های TÜİK، شهروندان ایرانی در سپتامبر ۲۰۲۶ ۱۵۹ خانه در ترکیه خریدند و از نظر تعداد، چهارمین گروه خریداران خارجی بودند. ترتیب کامل ملیت‌ها در این ماه:

منبع: TÜİK، سپتامبر ۲۰۲۶، به نقل از Shafaq News (۱۷ اکتبر ۲۰۲۶).

در ماه اوت، ایرانی‌ها با ۱۴۰ خانه در رتبه سوم بودند (بعد از روسیه با ۳۴۳ و اوکراین با ۱۴۷). پس تعداد خرید ایرانی‌ها در سپتامبر حدود ۱۴ درصد بیشتر از ماه قبل شد، اما چون عراقی‌ها و آلمانی‌ها رشد بیشتری داشتند، رتبه ایران یک پله پایین آمد. فاصله رتبه دوم تا پنجم هم فقط هشت خانه است، یعنی این رتبه‌ها ماه به ماه به راحتی جابه‌جا می‌شوند و نباید درباره آن‌ها زیاد نتیجه‌گیری کرد.

برای روند تابستان و جمع ماه‌های قبل، گزارش قبلی ما را بخوانید: آمار تازه خرید ملک ایرانیان در ترکیه (پاییز ۲۰۲۶).

چرا کل بازار کوچک شد ولی خرید خارجی‌ها بالا رفت؟

TÜİK درباره دلیل تغییرات نظری نمی‌دهد و ما هم ادعای قطعی نمی‌کنیم. اما چند واقعیت قابل‌بررسی کنار هم قرار می‌گیرند:

• بازار داخلی هنوز زیر فشار نرخ بهره است. نرخ بهره سیاستی بانک مرکزی ترکیه (TCMB) در جلسه سپتامبر روی ۳۷ درصد ثابت ماند. با چنین نرخی، خرید با وام برای بسیاری از خانواده‌های ترک سنگین است و فروش دست دوم، که بیشتر به خریدار داخلی وابسته است، ۱۵٫۳ درصد افت کرده است.
• خرید خارجی‌ها به نرخ وام داخلی کمتر گره خورده است، چون بسیاری از آن‌ها با پول خودشان و ارز خارجی خرید می‌کنند، نه با وام بانک‌های ترکیه.
• خانه نوساز رشد کرده است. فروش دست اول ۳٫۹ درصد بیشتر از پارسال بود و همین بخش است که بیشتر پروژه‌های عرضه‌شده به خارجی‌ها را در بر می‌گیرد.

کمیته سیاست پولی بانک مرکزی امروز پنجشنبه ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶، ساعت ۱۴ به وقت ترکیه تصمیم جدید خود را اعلام می‌کند. در زمان نوشتن این مقاله تصمیم هنوز اعلام نشده بود. طبق نظرسنجی‌های منتشرشده، بیشتر اقتصاددانان انتظار کاهش یک واحد درصدی به ۳۶ درصد را دارند، ولی بعضی بانک‌ها مثل Goldman Sachs پیش‌بینی ثابت ماندن نرخ را داده‌اند.

این آمار برای خریدار ایرانی چه معنایی دارد؟

آمار یک ماه به تنهایی نمی‌گوید الان زمان خرید هست یا نه. اما چند برداشت عملی از آن می‌شود داشت:

1. بازار دست دوم فرصت چانه‌زنی دارد. وقتی فروش خانه‌های دست دوم ۱۵٫۳ درصد افت کرده، فروشنده‌ها معمولاً انعطاف بیشتری نشان می‌دهند. این یک برداشت کلی است، نه قیمت مشخص؛ هر ملک باید جداگانه ارزیابی شود.
2. رقابت در پروژه‌های نوساز بیشتر است. رشد فروش خانه نوساز یعنی تقاضا در این بخش فعال‌تر است و واحدهای خوب پروژه‌ها زودتر فروش می‌روند.
3. ارزش‌گذاری رسمی را جدی بگیرید. برای خرید خارجی‌ها گزارش ارزیابی رسمی (اکسپرتیز SPK) لازم است و این گزارش ملاک شهروندی هم هست. توضیح کامل را در راهنمای گزارش ارزیابی SPK ببینید.
4. شرط شهروندی تغییر نکرده است. طبق تصمیم ریاست‌جمهوری که از سال ۲۰۲۲ اجرا می‌شود، برای شهروندی از راه خرید ملک، ارزش ملک باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باشد و تعهد عدم فروش سه‌ساله در سند ثبت شود. جزئیات در مقاله پاسپورت ترکیه با خرید ملک آمده است. قوانین ممکن است تغییر کنند، پس پیش از تصمیم با مشاوران ALO TURKEY بررسی کنید.
5. محله را از نظر اقامت چک کنید. حتی در استانبول، که بیشترین خرید خارجی‌ها را دارد، همه محله‌ها برای ثبت اقامت باز نیستند.

اگر خانه نوساز در بخش اروپایی استانبول برایتان جذاب است، می‌توانید نمونه‌ای از پروژه‌های ما مثل گالریا پارک رزیدنس در کاغیت‌خانه (Kağıthane) را ببینید. قیمت‌ها را فقط از طریق مشاوره اعلام می‌کنیم.

آمار بعدی کی منتشر می‌شود و چطور آن را بخوانیم؟

TÜİK آمار فروش خانه به خارجی‌ها در ترکیه و کل فروش مسکن هر ماه را معمولاً حدود نیمه ماه بعد منتشر می‌کند. بنابراین آمار اکتبر ۲۰۲۶ اواسط نوامبر منتشر خواهد شد. هنگام خواندن این آمار به این نکات توجه کنید:

• عدد ماهانه نوسان زیادی دارد. برای قضاوت درباره روند، جمع چندماهه (مثلاً ژانویه تا سپتامبر) را با سال قبل مقایسه کنید.
• این آمار فقط خانه است. فروش محل کار (مغازه و دفتر) جداگانه گزارش می‌شود.
• آمار تعداد را نشان می‌دهد، نه قیمت. اینکه چند خانه فروخته شده چیزی درباره گران یا ارزان شدن خانه نمی‌گوید.
• پیش‌فروش‌ها دیرتر در آمار می‌آیند. چون آمار بر اساس انتقال سند است، خانه پیش‌فروش وقتی شمرده می‌شود که سند آن به نام خریدار منتقل شود.

برای اینکه بدانید وضعیت فعلی بازار برای شما مناسب است یا نه، مقاله آیا الان زمان خوبی برای خرید ملک در ترکیه است؟ را هم بخوانید.

سؤالات متداول

در سپتامبر ۲۰۲۶ چند خانه به خارجی‌ها در ترکیه فروخته شد؟

۲٬۱۶۷ واحد مسکونی، که ۹٫۹ درصد بیشتر از سپتامبر ۲۰۲۵ و حدود ۱٫۵ درصد از کل فروش مسکن ترکیه است.

ایرانی‌ها در سپتامبر ۲۰۲۶ چندم بودند؟

ایرانی‌ها با ۱۵۹ خانه رتبه چهارم را داشتند، بعد از روسیه (۳۸۸)، عراق (۱۶۶) و آلمان (۱۶۲).

خارجی‌ها بیشتر در کدام شهر خانه می‌خرند؟

استانبول با ۸۱۷ خانه در سپتامبر اول بود و آنتالیا با ۶۶۴ خانه دوم. این دو استان با هم نزدیک به ۷۰ درصد خرید خارجی‌ها را داشتند.

آیا خرید خارجی‌ها در سال ۲۰۲۶ کاهش یافته است؟

بله، در جمع نُه ماهه. از ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶، ۱۵٬۳۰۸ خانه به خارجی‌ها فروخته شد که ۴٫۳ درصد کمتر از همین دوره در سال ۲۰۲۵ است. البته ماه سپتامبر به تنهایی رشد داشت.

آمار TÜİK شامل خانه‌های پیش‌فروش هم می‌شود؟

فقط وقتی که سند به نام خریدار منتقل شود. قرارداد پیش‌فروش بدون انتقال سند در این آمار شمرده نمی‌شود.

مشاوره رایگان با ALO TURKEY

اگر می‌خواهید بدانید این آمار برای بودجه و هدف شما، از سرمایه‌گذاری گرفته تا اقامت یا شهروندی، چه معنایی دارد، مشاوران فارسی‌زبان ALO TURKEY در استانبول آماده پاسخ‌گویی هستند. از طریق واتساپ پیام بدهید یا از صفحه تماس با ما وقت مشاوره رایگان بگیرید.

آمار همه ماه‌ها، از جمله خرید ایرانیان و رتبه ایران، در صفحه آمار ماهانه خرید ملک خارجی‌ها و ایرانیان در ترکیه جمع شده است و هر ماه به‌روز می‌شود.

منابع: مؤسسه آمار ترکیه (TÜİK)، بولتن آمار فروش مسکن و محل کار سپتامبر و اوت ۲۰۲۶ (انتشار ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)؛ گزارش İş Yatırım به نقل از ForInvest (۱۶ اکتبر ۲۰۲۶)؛ Homesoverseas (۱۹ اکتبر ۲۰۲۶)؛ Shafaq News (۱۷ اکتبر ۲۰۲۶)؛ روزنامه Yeni Asır (۱۷ اکتبر ۲۰۲۶)؛ بانک مرکزی ترکیه (TCMB) و Memurlar.net درباره جلسه سیاست پولی ۲۲ اکتبر ۲۰۲۶.