خرید زمین در ترکیه برای خارجی‌ها: قوانین، قیمت و شرط ساخت

۸ آبان ۱۴۰۵

خرید زمین در ترکیه برای خارجی‌ها چه شرطی دارد؟ سقف ۳۰ هکتار، الزام پروژه دوساله، قیمت هر متر در استانبول و اینکه چرا زمین خالی اقامت نمی‌دهد.

خرید زمین در ترکیه برای خارجی‌ها، از جمله ایرانیان، قانونی است، اما با خرید آپارتمان یک فرق بزرگ دارد: خریدار خارجی زمین خالی باید ظرف دو سال پروژه‌ای را که برای آن زمین در نظر دارد به تأیید وزارتخانه مربوط برساند؛ وگرنه ملک مشمول تسویه (فروش اجباری) می‌شود. سقف مالکیت هر خارجی در کل ترکیه ۳۰ هکتار است و زمین خالی نه اقامت ملکی می‌دهد و نه شهروندی. در این راهنما قوانین را با استناد به متن قانون، قیمت‌های آبان ۱۴۰۵ و یک چک‌لیست خرید را آورده‌ایم.

آیا خارجی‌ها و ایرانیان می‌توانند در ترکیه زمین بخرند؟

بله. طبق ماده ۳۵ قانون ثبت ترکیه (Tapu Kanunu، شماره ۲۶۴۴)، شهروندان کشورهایی که رئیس‌جمهور تعیین می‌کند، با رعایت محدودیت‌های قانونی، حق خرید ملک دارند. این حق شامل زمین و زمین زراعی هم می‌شود و طبق راهنمای حقوقی دفتر وکالت İlme (سپتامبر ۲۰۲۶) بیش از ۱۸۰ کشور مشمول آن هستند. این ماده آخرین بار در سال ۲۰۱۲ تغییر کرده و قانون ۷۵۷۹ مصوب مه ۲۰۲۶ هم متن آن را عوض نکرده است.

نکته ویژه ایرانیان: ایرانیان سال‌هاست از خریداران اصلی ملک در ترکیه‌اند (آمار ماهانه خرید ملک خارجی‌ها و ایرانیان در ترکیه). با این حال گزارش‌هایی از سال ۲۰۱۲ می‌گفتند ایرانیان در استان‌های هم‌مرز با ایران نمی‌توانند ملک بخرند و برای خرید به مجوز وزارت کشور نیاز دارند. ما منبع رسمی تازه‌ای که این را تأیید یا رد کند پیدا نکردیم و فهرست کشورها هم به شکل یک متن عمومی منتشر نشده است. پس اگر زمین مورد نظرتان در وان (Van)، هکاری (Hakkari)، آغری (Ağrı) یا ایغدیر (Iğdır) است، پیش از پرداخت هر مبلغی وضعیت را مکتوب از اداره ثبت همان منطقه بپرسید.

سقف‌ها و محدودیت‌های قانونی

در سقف ۳۰ هکتار، همه ملک‌ها و حقوق عینی محدود شما حساب می‌شود، نه فقط زمین. بررسی مناطق نظامی بر پایه قانون مناطق ممنوعه نظامی (شماره ۲۵۶۵) انجام می‌شود؛ طبق همان راهنمای حقوقی، این کار در بیشتر استان‌ها فوری است اما در برخی بخش‌ها ممکن است چند هفته طول بکشد.

شرکت‌های ترکیه‌ای با سرمایه خارجی تابع ماده ۳۶ همین قانون‌اند و سقف‌های ۳۰ هکتار و ۱۰ درصد برای آن‌ها اعمال نمی‌شود، اما شرایط جداگانه‌ای دارند. خرید از طریق شرکت را فقط با مشاور حقوقی بررسی کنید.

شرط اصلی: پروژه دوساله برای زمین خالی

این مهم‌ترین نکته خرید زمین است و بسیاری از راهنماها از آن رد می‌شوند. منظور از زمین خالی (yapısız taşınmaz) ملکی است که هیچ ساختمان یا سازه‌ای روی آن نیست؛ مثل زمین شهری (arsa)، زمین زراعی (tarla)، باغ و تاکستان. روند کار طبق بخشنامه شماره ۲۰۱۳/۱۵ اداره کل ثبت و کاداستر (TKGM) چنین است:

1. زمین غیرکشاورزی: تعهدنامه یا مجوز جداگانه‌ای لازم نیست. انتقال انجام می‌شود و الزام پروژه دوساله در بخش توضیحات سند ثبت می‌گردد.
2. زمین کشاورزی: خریدار تعهدنامه کتبی درباره نوع استفاده از زمین امضا می‌کند و اداره ثبت آن را به واحد استانی وزارت کشاورزی می‌فرستد. پاسخ مثبت یعنی انتقال و ثبت الزام پروژه؛ پاسخ منفی یعنی رد درخواست.
3. در سند رسمی: طرفین می‌پذیرند که با نبودن پروژه، ملک تسویه می‌شود.
4. پس از تأیید پروژه: توضیح قبلی حذف و تاریخ تأیید در سند ثبت می‌شود.
5. اگر پروژه‌ای ثبت نشود: پایان دو سال، اداره ثبت موضوع را برای تسویه به وزارت دارایی اطلاع می‌دهد. اگر پروژه در زمان تعیین‌شده تمام نشود هم همین اتفاق می‌افتد.

تسویه به این معناست که ملک به پول تبدیل و بهای آن به صاحب حق پرداخت می‌شود؛ یعنی کنترل زمان و قیمت فروش از دست شما خارج می‌شود. به همین دلیل، خرید زمین برای نگه داشتن و فروش در آینده برای خارجی‌ها راهبرد پرریسکی است؛ حتی اگر در برخی آگهی‌ها پیشنهاد شود. منبع رسمی روشنی نیافتیم که بگوید دقیقاً چه پروژه‌ای پذیرفته می‌شود، پس این را پیش از خرید از وزارتخانه مربوط بپرسید.

انواع زمین: سند چه می‌گوید؟

عنوان «زمین» در آگهی کافی نیست. نوع ملک را از سند و وضعیت ساخت‌وساز را از شهرداری بپرسید. واژه‌های «konut imarlı» و «villa imarlı» یعنی طبق طرح شهری ساخت مسکن یا ویلا مجاز است و «ifrazlı» یعنی زمین قطعه‌بندی شده است. درباره انواع سند هم بخوانید: تفاوت تاپو قرمز و آبی در ترکیه.

قیمت زمین در استانبول چقدر است؟

اعداد زیر میانگین قیمت درخواستی آگهی‌های فروش زمین در سایت Emlakjet است، نه قیمت معامله‌شده. آگهی‌ها تا ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶ (۸ آبان ۱۴۰۵) را شامل می‌شوند و معادل دلاری با نرخ تقریبی ۴۹٫۶ لیر (بازار آزاد، ۲۱ اکتبر) گرد شده است.

میانگین بخش به‌تنهایی گمراه‌کننده است، چون نوع زمین قیمت را چند برابر می‌کند. در همین آگهی‌های سیلیوری، زمین زراعی در چایردره (Çayırdere) حدود ۱٬۱۶۵ لیر و زمین با مجوز ساخت مسکن در بیجیلر (Beyciler) حدود ۹٬۶۶۰ لیر برای هر متر عرضه شده است؛ یعنی بیش از هشت برابر. پس زمین ارزان معمولاً زمینی است که فعلاً نمی‌توان روی آن ساخت. پیش از هر تصمیم، قیمت را با گزارش ارزیابی رسمی SPK بسنجید.

آیا خرید زمین اقامت یا شهروندی می‌دهد؟

خیر، زمین خالی برای هیچ‌کدام کافی نیست:

• اقامت: راهنمای اداره مهاجرت ترکیه می‌گوید ملک باید مسکونی باشد و برای سکونت استفاده شود و ارزش آن حداقل معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد. زمین خالی این شرط را ندارد. جزئیات در اقامت ترکیه با خرید ملک.
• شهروندی: از دسامبر ۲۰۲۳ آیین‌نامه قانون تابعیت، به‌جای هر ملک ۴۰۰ هزار دلاری، ملکی را می‌پذیرد که «دارای سند واحد مستقل (kat mülkiyeti یا kat irtifakı) یا زمینی با ساختمان روی آن» باشد و سه سال نیز نفروخته شود. بنابراین زمین زراعی و زمین خالی از این مسیر خارج شده‌اند. بیشتر بخوانید: راهنمای مدارک و مراحل شهروندی ترکیه.

اگر هدف اصلی‌تان اقامت یا پاسپورت است، آپارتمان یا ویلای دارای سند مناسب‌تر است. برای نمونه پروژه‌های Özak DOA در گوکتورک و Alba Villas در زکریاکوی را ببینید و تفاوت‌ها را در مقایسه ملک آماده و پیش‌فروش بخوانید.

هزینه‌ها و مالیات خرید زمین

برای نمونه، در زمینی با قیمت اعلام‌شده ۱۰ میلیون لیر، مالیات انتقال سند در مجموع ۴۰۰ هزار لیر می‌شود. مبلغ ملک خودتان را با محاسبه هزینه خرید ملک در ترکیه حساب کنید. بیمه زلزله DASK برای ساختمان است و زمین خالی آن را ندارد. اگر فروشنده شرکت یا سازنده باشد، ممکن است مالیات بر ارزش افزوده هم مطرح شود؛ منابع درباره نرخ زمین یکدست نبودند، پس آن را از مشاور مالیاتی بپرسید.

اگر زمین را کمتر از پنج سال پس از خرید بفروشید، سود آن مشمول مالیات بر درآمد است و در ۲۰۲۶ تنها ۱۵۰ هزار لیر از آن معاف است. جزئیات در فروش ملک در ترکیه توسط خارجی‌ها.

چک‌لیست خرید زمین در ترکیه

1. کد مالیاتی بگیرید: کد مالیاتی چیست و چگونه بگیریم. اگر خودتان در ترکیه نیستید، راه دیگر خرید با وکالت‌نامه است.
2. مکان را بررسی کنید: شماره بلوک و قطعه را از آگهی بگیرید و موقعیت را در سامانه رسمی parselsorgu.tkgm.gov.tr ببینید.
3. وضعیت ساخت‌وساز را کتبی بگیرید: گواهی İmar Durumu را از شهرداری بخواهید. نقشه پارسل به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که ساخت‌وساز مجاز است.
4. سند را از اداره ثبت بررسی کنید: طلب، توقیف و سهم شریکان را ببینید. در سند مشاع (hisseli) فقط درصدی از زمین مال شماست.
5. حریم‌ها را بسنجید: جنگل، ساحل، محدوده حفاظت‌شده و راه دسترسی قانونی را کنترل کنید.
6. پروژه را زودتر آماده کنید: پیش از خرید بدانید چه چیزی می‌سازید و کدام وزارتخانه آن را تأیید می‌کند.
7. قرارداد و پرداخت را شفاف کنید: قیمت واقعی را در سند بیاورید و با حواله بانکی پرداخت کنید. طبق راهنمای حقوقی یادشده، از ژانویه ۲۰۲۲ سند خرید ارز از بانک هم لازم است. قرارداد پیش‌فروش بدون دفتر اسناد رسمی و ثبت در سند پشتوانه کمی دارد.
8. سند را منتقل کنید: در روز انتقال، اگر ترکی نمی‌دانید، مترجم رسمی لازم است. سپس مهلت دو ساله را در تقویم خود ثبت کنید.

برای دیدن خطاهای رایج دیگر: ۷ اشتباه خطرناک در خرید ملک در ترکیه.

دام «باغچه تفریحی»

فروش قطعه‌های کوچک زمین زراعی با نام hobi bahçesi رایج است. اما طبق بخشنامه وزارت کشاورزی، بدون مجوز نمی‌توان روی زمین زراعی پروانه ساخت گرفت یا آن را به آب و برق وصل کرد، و راهنماهای حقوقی می‌گویند حتی کانکس و کلبه هم مجوز می‌خواهد. سازه‌ای که بدون مجوز ساخته شود، با خطر جریمه و تخریب روبه‌روست.

زمین بخریم یا آپارتمان؟

به طور خلاصه، خرید زمین برای کسی معنا دارد که واقعاً قصد ساخت دارد و بودجه و تیم اجرایی آن را هم می‌بیند. برای سرمایه‌گذاری عمومی، راهنمای خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها نقطه شروع بهتری است.

سؤالات متداول

آیا خارجی‌ها می‌توانند زمین زراعی بخرند؟

بله، اما به پاسخ مثبت وزارت کشاورزی نیاز دارند. پس از آن هم باید ظرف دو سال پروژه خود را برای تأیید ارائه کنند.

اگر ظرف دو سال پروژه ندهم چه می‌شود؟

اداره ثبت موضوع را به وزارت دارایی اطلاع می‌دهد تا ملک تسویه شود. نتیجه این است که ملک به پول تبدیل می‌شود و دیگر در اختیار شما نمی‌ماند.

آیا با خرید زمین اقامت ترکیه می‌گیرم؟

خیر. برای اقامت ملکی، ملک باید مسکونی باشد و در آن زندگی کنید. زمین خالی این شرط را ندارد.

زمینی که ساختمان قدیمی دارد هم مشمول پروژه دوساله است؟

بخشنامه این الزام را برای ملکی می‌داند که هیچ سازه‌ای ندارد. وضعیت هر ملک را پیش از خرید از اداره ثبت بپرسید.

قیمت زمین در ترکیه چقدر است؟

بسته به نوع و مکان بسیار فرق می‌کند. در آگهی‌های اکتبر ۲۰۲۶، میانگین هر متر در چاتالجا حدود ۸٬۴۰۰ لیر و در کل استانبول حدود ۲۲٬۱۰۰ لیر بوده است. این‌ها قیمت درخواستی‌اند، نه قیمت معامله‌شده.

مشاوره رایگان با ALO TURKEY

قوانین تغییر می‌کنند و وضعیت هر زمین متفاوت است. پیش از پرداخت بیعانه، سند و وضعیت ساخت‌وساز را با مشاوران ALO TURKEY بررسی کنید. از طریق واتساپ یا صفحه تماس با ما با ما در ارتباط باشید.

منابع: قانون ثبت ترکیه (Tapu Kanunu، شماره ۲۶۴۴، مواد ۳۵ و ۳۶، متن به‌روز تا مه ۲۰۲۶)؛ بخشنامه ۲۰۱۳/۱۵ اداره کل ثبت و کاداستر؛ تعرفه TKGM برای ۲۰۲۶؛ راهنمای اسناد اقامت اداره مهاجرت ترکیه؛ آیین‌نامه قانون تابعیت (تغییر دسامبر ۲۰۲۳، به گزارش Ekonomi Gazetesi)؛ قانون عوارض ملکی (۱۳۱۹)؛ ماده مکرر ۸۰ قانون مالیات بر درآمد و تبلیغ ۳۳۲؛ راهنمای حقوقی دفتر İlme (سپتامبر ۲۰۲۶)؛ Hürriyet Daily News (اوت ۲۰۱۲)؛ آگهی‌های Emlakjet (۳۰ اکتبر ۲۰۲۶).