Türkiye'de Gayrimenkul Satışı: Yabancılara Vergi ve Transfer

18 Ekim 2026

Yabancılar için Türkiye'de gayrimenkul satışı: 5 yıllık değer artışı kuralı, 2026 vergi oranları, tapu harcı ve paranın yurt dışına aktarımı.

Yabancıların Türkiye'deki gayrimenkulü satması serbesttir ve satıştan elde edilen para, vergi ve harçlar düşüldükten sonra banka yoluyla Türkiye dışına aktarılabilir. Satıcının hesaba katması gereken iki ana maliyet vardır: tapu devir harcı ve satış beş yıldan önce yapılırsa satış kazancı vergisi; bu vergi Türkiye'de "Değer Artışı Kazancı" olarak adlandırılır. Bu yazıda verginin ne zaman uygulandığını, nasıl hesaplandığını, 2026 oranlarını ve parayı yurt dışına aktarmanın koşullarını anlatıyoruz.

Satıcıya Hangi Masraflar Düşer?

Tapu Devir Harcı

Türkiye'deki Harçlar Kanunu'na (492 sayılı Kanun) göre tapu devir harcı 2026'da da alıcı için yüzde 2, satıcı için yüzde 2, yani toplamda yüzde 4'tür. Harç, tapu dairesinde beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır. Türkiye'deki hukuk büroları, harcı düşürmek için gerçeğinden düşük bedel beyan etmenin denetim ve ceza riski taşıdığı konusunda uyarıyor. Ayrıca tapuda beyan edilen bedel, sonraki satışta kazancınızın hesaplanmasına da temel olur. Alım sırasında düşük bedel beyan ettiyseniz, satışta kâğıt üzerindeki kazanç daha yüksek görünür.

Alıcı tarafındaki masrafların ayrıntılarını Türkiye'de Ev Alırken Vergiler ve Gizli Masraflar yazısında okumuştunuz.

Diğer Masraflar

• Emlak danışmanı aracılığıyla satıyorsanız komisyon
• Siz Türkiye'de değilseniz avukat ücreti veya vekaletname masrafı
• Emlak vergisi, aidat ve faturalar gibi taşınmazın borçlarının kapatılması; bu masrafları İstanbul'da Bir Dairenin Yıllık Giderleri yazısında anlattık.
• Zorunlu deprem sigortasının (DASK) tapu devri için geçerli olması gerekir; bu konuyu DASK Deprem Sigortası Rehberi yazımızda ele aldık.

Satış Kazancı Vergisi (Değer Artışı Kazancı) Ne Zaman Uygulanır?

Türkiye Gelir Vergisi Kanunu'na göre, gerçek bir kişi bedel ödeyerek aldığı taşınmazı tapuya tescil tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsa, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı vergisine tabidir. Temel noktalar şunlardır:

• Beş yıllık süre, taşınmazın tapuda adınıza tescil edildiği tarihte başlar; satış vaadi sözleşmesinin tarihinde değil.
• Beş yılın tamamı dolduktan sonra satış kazancı ne kadar yüksek olursa olsun bu vergiye tabi değildir. Ekim 2026'da incelediğimiz hukuki ve mali kaynaklara göre bu kural 2026'da değişmemiştir.
• Miras veya hibe yoluyla edinilen (bedel ödenmeden alınan) taşınmazlar bu vergiye tabi değildir.
• Bu vergi ticari olmayan satışlar için geçerlidir; gayrimenkul alım satımı sizin mesleğinizse farklı kurallar uygulanır.

Vergiye Tabi Kazanç Nasıl Hesaplanır?

Türkiye'deki mali müşavirlerin Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) rehberine dayanarak anlattığı genel formül şöyledir:

Vergiye tabi kazanç = satış bedeli − (alış bedeli + enflasyon düzeltmesinden doğan artış + belgelenmiş alım ve satış masrafları)

Yİ-ÜFE ile Enflasyon Düzeltmesi

Alış bedeliniz, alımdan önceki ay ile satıştan önceki ay arasında yurt içi üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış en az yüzde 10 ise bu endekse göre güncellenir. Türkiye'deki yüksek enflasyon nedeniyle bu düzeltme, genellikle "nominal kazancın" önemli bir bölümünü vergi matrahından çıkarır. Endeksteki artış yüzde 10'dan azsa düzeltme yapılmaz.

İndirilebilir Masraflar

Tapu harcı, emlak danışmanı komisyonu, noter ve avukat ücretleri ile değerleme masrafı gibi alım ve satışa ilişkin belgelenmiş giderler kazançtan düşülür. Bu nedenle alım sırasındaki tüm makbuz ve faturaları saklayın.

Yıllık İstisna

2026'da değer artışı kazancının 150 bin TL'si vergiden istisnadır (2025'te bu tutar 120 bin TL idi). Vergi yalnızca bu tutarı aşan kısma uygulanır.

2026 Vergi Oranları

Vergiye tabi kazanç, Türkiye'nin kademeli gelir vergisi tarifesiyle hesaplanır. Ücret dışı gelirler için 2026 oranları şöyledir:

Her oran yalnızca gelirin kendi dilimine uygulanır, tutarın tamamına değil.

Beyanname ve Ödeme

Türkiye'de vergi mukimi olanlar için satış kazancı, ertesi yılın mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesinde bildirilir ve vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenir.

Türkiye'de vergi mukimi değilseniz (kanuni tanıma göre yerleşim yeri Türkiye'de olmayan ve bir takvim yılında Türkiye'de kesintisiz altı aydan fazla kalmayan kişi), yalnızca Türkiye'de elde ettiğiniz gelirler Türkiye'de vergilendirilir; ancak mukim olmayanlar için beyan şekli ve süresi mukimlerden farklıdır. Ayrıca Türkiye ile ikamet ettiğiniz ülke arasındaki çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının da etkisi olabilir. Satıştan önce mutlaka Türkiye'de ruhsatlı bir mali müşavirle durumunuzu değerlendirin.

Satış Bedelinin Türkiye Dışına Aktarılması

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar kapsamında yayımlanan Sermaye Hareketleri Genelgesi'ne (Mayıs 2018) göre, Türkiye'de yerleşik olmayan kişiler, Türkiye'deki taşınmazlarından elde ettikleri gelirin ve satış bedelinin vergi ve benzeri yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutarını bankalar aracılığıyla serbestçe yurt dışına aktarabilir.

Aktarımın sorunsuz geçmesi için:

• Satış bedelini Türkiye'deki kendi banka hesabınıza yatırtın ve yüksek tutarları nakit almaktan kaçının.
• Tapu, sözleşme ile vergi ve harç ödeme makbuzlarını hazır bulundurun; banka, transfer için paranın kaynağını gösteren belgeler isteyebilir.
• Alım sırasında aldığınız döviz alım belgesini (Döviz Alım Belgesi) saklayın; sermayenin yasal yoldan girdiğini kanıtlamaya yarar.
• Bankacılık kuralları ve yaptırımların, İran dahil bazı ülkelere doğrudan transferi kısıtlayabileceğini unutmayın. Transferin gideceği ülkeyi önceden bankanızla netleştirin.

Gayrimenkul Satışının İkamet ve Vatandaşlığa Etkisi

• Vatandaşlık: Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi'ne göre, en az 400 bin dolarlık gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunan kişi, taşınmazı üç yıl boyunca satmayacağını taahhüt etmelidir ve bu taahhüt tapuya şerh edilir. Bu süre dolmadan satış yapılamaz. Tüm koşullar için Türk Vatandaşlığı Belgeleri ve Adımları Rehberi yazısına bakın.
• Gayrimenkule dayalı ikamet izni: Gayrimenkule dayalı ikamet izni, taşınmaz mülkiyetine dayanılarak verilir. Taşınmazı satar ve başka bir taşınmazınız yoksa ikamet izninizin dayanağı ortadan kalkar; bu nedenle satıştan önce başka bir ikamet izni türü için plan yapmalısınız.

Türkiye'de Değilseniz Ne Yapmalı?

Satış da tıpkı alım gibi vekaletname ile yapılabilir, ancak bu durumda vekaletnamede satış yapma ve parayı tahsil etme yetkisi açıkça yer almalıdır. Paranın avukatın değil, kendi banka hesabınıza yatırılmasını öneriyoruz. Vekaletname hazırlama yöntemini Vekaletname ile Türkiye'de Ev Satın Alma yazısında anlattık.

Sık Sorulan Sorular

Taşınmazı beş yıl sonra satarsam kazanç vergisi öder miyim?

Mevcut mevzuata göre hayır. Tapuya tescil tarihinden itibaren beş yılın tamamı dolduktan sonra yapılan satış, değer artışı kazancı vergisine tabi değildir. Yalnızca yüzde 2'lik tapu harcı payı ve yan masraflar kalır.

Beş yıl ne zamandan itibaren sayılır?

Taşınmazın tapuda adınıza tescil edildiği tarihten itibaren. Satış vaadi ile yapılan alımlarda sözleşme tarihi esas alınmaz.

Yabancılar satış bedelini Türkiye'den çıkarabilir mi?

Türkiye'de yerleşik değilseniz evet. Sermaye hareketleri düzenlemelerine göre vergi ve yükümlülükler düşüldükten sonra kalan net tutar banka yoluyla aktarılabilir. Gideceği ülkenin bankacılık kısıtlamalarını ayrıca kontrol edin.

Türk pasaportu almak için kullandığım taşınmazı satabilir miyim?

Tapuya şerh edilen üç yıllık taahhüt süresi dolduktan sonra evet. Bundan önce satış yapılamaz.

ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık

Türkiye'deki taşınmazınızı satmayı veya sermayenizi başka bir taşınmaza kaydırmayı planlıyorsanız, ALO TURKEY'nin Farsça konuşan danışmanları satış zamanlamasını, masrafları ve ilan listesindeki alternatif seçenekleri sizinle birlikte değerlendirebilir; vergi hesabı için sizi ruhsatlı bir mali müşavire yönlendirebilir. Vergi mevzuatı her yıl değişir; herhangi bir adım atmadan önce bize danışın. Bize WhatsApp üzerinden yazın veya iletişim sayfasından danışmanlık talebi oluşturun.

Kaynaklar: Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB), gayrimenkul elden çıkarma ve diğer kazanç ve iratlar rehberleri; 2026 gelir vergisi tarifesi ve istisnalar, Forbes Türkiye, Bloomberg HT ve KPMG Türkiye'nin haberlerine göre (2026 için açıklanan oranlar); Müşavirler Kulübü'nün 2026 gayrimenkul satış kazancı beyan rehberi; FFK Partner hukuk bürosunun tapu harçları ve 2026 değişiklikleri hakkındaki açıklamaları; 32 sayılı Karar kapsamındaki 2018 Sermaye Hareketleri Genelgesi (Alomaliye ve İşbank'ta yayımlanan metin); Wise'ın beş yıl kuralı hakkındaki açıklaması; Cumhurbaşkanlığı Yatırım Ofisi'nin (Invest in Türkiye) üç yıllık vatandaşlık şartı hakkındaki açıklaması; tümü Ekim 2026'da incelenmiştir.