Türkiye'de Kısa Dönem Kiralama: 7464 Sayılı Kanun, İzin, Ceza
Türkiye'de kısa dönem kiralama yalnızca Bakanlık izniyle yasaldır: 7464 sayılı Kanun, izin adımları, 2026 ücretleri, cezalar ve alıcı ipuçları.
Türkiye'de kısa dönem kiralama, yani bir konutun 100 gün veya daha kısa süreyle kiraya verilmesi (Airbnb'deki günlük kiralama gibi), 1 Ocak 2024'ten itibaren yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınan "turizm amaçlı konut kiralama izin belgesi" ile yasaldır. Apartman binasındaki bir daire için bu izni almak üzere binadaki tüm kat maliklerinin onayı gerekir, 2026'da izin belgesi ve plaka ücreti birim başına 20 bin TL'dir ve izinsiz kiralamanın 2026'daki cezası en az 180.617 TL'dir. Bu rehberde kanunun içeriğini, izin alma adımlarını, cezaların tam tablosunu ve günlük kiralama için daire almadan önce bilmeniz gerekenleri bir arada topladık.
Türkiye'de Kısa Dönem Kiralama Kanunu Ne Diyor?
"Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun" başlıklı 7464 sayılı Kanun, 2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı ve ana hükümleri 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi. Uygulama yönetmeliği de 28 Aralık 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı.
Kanunun en önemli tanımı şudur: Bir konutun herhangi bir amaçla en fazla 100 gün kiraya verilmesi "turizm amaçlı kiralama" sayılır. Misafirin turist, öğrenci ya da iş için gelen biri olması fark etmez. Bir seferde 100 günden uzun olan kiralama ise sıradan bir konut kirasıdır ve bu kanuna tabi değildir.
Kanunun başlıca kurallarının özeti:
- Sözleşmeden önce izin: Kısa süreyle kiraya verilen her konutun, kira sözleşmesi yapılmadan önce "turizm amaçlı kiralama izin belgesi" (izin belgesi) olmalıdır.
- Giriş plakası: Bakanlığın belirlediği plaka, birimin girişine takılmalıdır.
- Tüm maliklerin onayı: Çok daireli binalarda, o binanın tüm maliklerinin oy birliği ile aldığı karar gerekir.
- Yüzde 25 sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda bir kişi, o binadaki bağımsız bölümlerin en fazla yüzde 25'i için izin alabilir. Bir kişi aynı binada beşten fazla birim için izin istiyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı da gerekir.
- Alt kiralama yasağı: Kiracı, oturmak için kiraladığı konutu kendi hesabına günlük olarak kiraya veremez.
- Misafir kimlik bildirimi: Bu konutlar için Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve izin belgesi sahibi, misafirlerin bilgilerini KBS sisteminde bildirmekten sorumludur.
Önemli bir istisna: Kanunun 3. maddesine göre yönetim planında bu kullanıma onay verilmiş "nitelikli konutlar" (rezidanslar) kat malikleri onayı şartından ve yüzde 25 sınırından muaftır; bu dosyalar doğrudan Bakanlıkça incelenir. Sakarya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü de villa gibi müstakil konutların muvafakatname, işyeri ruhsatı ve yüzde 25 sınırından muaf olduğunu açıklamıştır.
Kimler İzin Alabilir ve Hangi Belgeler Gerekir?
Taşınmazın maliki veya intifa hakkı (intifa hakkı) ya da üst hakkı (üst hakkı) sahibi başvurabilir. Tapusu kendi adına olan yabancılar da aynı yolu izler. Bakanlığın resmi duyurusuna göre başlıca belgeler:
- Tapu
- Çok daireli binalar için Bakanlığın örneğine uygun kat maliklerinin muvafakatnamesi
- Çok bloklu sitelerde tüm maliklerin oy birliği kararı
- Aynı binada beşten fazla birimi olanlar için işyeri ruhsatı
- Tapuda taşınmazın niteliği "arsa" veya "bahçe" ise yapı kullanma izin belgesi veya yapı kayıt belgesi
İdari ve vergi işlemleri için ayrıca vergi numarasına ihtiyacınız vardır; henüz yoksa Türkiye'de vergi numarası alma rehberine bakın.
Kısa Dönem Kiralama İzni Alma Adımları (Adım Adım Kontrol Listesi)
Kültür ve Turizm Genel Müdürlüğü duyurusuna göre tüm başvurular yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır; şahsen başvuru kabul edilmez:
- Maliklerin onayını alın: Her şeyden önce, tüm bina maliklerinin Bakanlığın örneğine uygun yazılı onayını toplayın. Bu olmadan dosya reddedilir.
- e-Devlet'ten başvurun: "Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi Başvurusu" hizmetini açın ve belgeleri PDF olarak yükleyin. Başvurunun kendisi ücretsizdir.
- Eksikleri tamamlayın: Bir belge eksikse tamamlamak için 5 gün süreniz vardır.
- İnceleme: İnceleme ve sonucun bildirilmesi için yasal süre 60 gündür.
- Ücreti ödeyin: Onayın ardından 2026 ücretini (izin belgesi için 10 bin TL, plaka için 10 bin TL) ödersiniz ve makbuzu 15 gün içinde e-Devlet'e yüklersiniz.
- İzin düzenlenir ve plaka takılır: İzin belgesi düzenlenir, plaka Bakanlıktan sipariş edilir ve giriş kapısına takılmalıdır.
- Denetim: Konut denetim programına alınır ve izin belgesinin düzenlenmesinden sonraki 30 gün içinde şartları yönetmeliğin üçüncü bölümüyle karşılaştırılır. Eksiklik varsa ceza uygulanır ve düzeltmek için 15 gün süre verilir; aksi halde izin iptal edilir.
- Platformlara kaydedin: İzin numarasını ilanınıza girin (ayrıntılar aşağıdaki Airbnb bölümünde).
İzinsiz Kısa Dönem Kiralama Cezaları (2026)
Temel tutarlar 7464 sayılı Kanun'un 4. maddesinde yer alır. Türkiye'de TL cinsinden idari para cezaları her yıl "yeniden değerleme oranı" ile güncellenir. Kültür ve Turizm Müdürlüğü, 100 bin TL'lik temel cezanın 2026 tutarını resmen 180.617 TL olarak açıklamıştır; tablonun son sütunu diğer kalemler için aynı katsayıyla (2025 için yüzde 43,93 ve 2026 için yüzde 25,49 oranı) hesaplanmıştır ve yaklaşıktır.
| İhlal (4. madde bendi) | Kanundaki temel tutar | 2026 tutarı |
|---|---|---|
| İzinsiz kiralama, birim başına (1-a) | 100.000 TL | 180.617 TL |
| 15 günlük süre sonrasında izinsiz devam etme (1-b) | 500.000 TL | Yaklaşık 903 bin TL |
| Yukarıdaki iki cezadan sonra da devam etme (1-f) | 1.000.000 TL | Yaklaşık 1,8 milyon TL |
| Kiracı tarafından alt kiralama, sözleşme başına (1-c ve 1-ç) | 100.000 TL | 180.617 TL |
| İzinsiz konut için aracılık, sözleşme başına (1-d) | 100.000 TL | 180.617 TL |
| Bir birim için bir yılda 100 günü aşan dörtten fazla sözleşme (1-g) | 1.000.000 TL | Yaklaşık 1,8 milyon TL |
| Plakayı takmama (2-f) | 100.000 TL | 180.617 TL |
| Konutu sözleşmeye uygun teslim etmeme (2-d) | 100.000 TL | 180.617 TL |
| Misafire parayı 15 gün içinde iade etmeme (2-e) | 200.000 TL | Yaklaşık 361 bin TL |
| İstenen bilgiyi 30 gün içinde vermeme (2-a) | 50.000 TL | Yaklaşık 90 bin TL |
Daha az konuşulan iki nokta:
- Kanun, dolanma yollarını da öngörmüştür: İzinden kaçmak için bir birimi art arda "101 günlük" sözleşmelerle kiraya veren kişi, bunu bir yıl içinde dörtten fazla yaparsa 1.000.000 TL'lik (temel tutar) cezayla karşılaşır.
- Platformlar da sorumludur: Bir platform, Bakanlığın ihtarından sonraki 24 saat içinde izinsiz konutun ilanını kaldırmazsa her birim için ceza alır.
Airbnb ve Booking: Nisan 2026'dan İtibaren Ne Değişti?
Airbnb'nin Türkiye'deki ev sahipleri için hazırladığı resmi rehbere göre, 1 Nisan 2026'dan itibaren ev sahibi her ilan için üç bilgiyi girmelidir: izin numarası, izin belgesi sahibinin adı (Bakanlık belgesinde göründüğü şekliyle) ve taşınmazın adresi. Bu bilgiler resmi kayıtlarla eşleştirilir ve geçersiz bilgili ilanlar devam edemez. Airbnb ayrıca tek bir odanın kısa dönem kiralanmasının artık mümkün olmadığını, yalnızca izinli konutun tamamının günlük kiralanabileceğini duyurdu.
Kısa Dönem mi Uzun Dönem mi Kiralama: Yatırımcı İçin Hangisi Daha İyi?
| Konu | Kısa dönem kiralama (100 gün veya daha az) | Uzun dönem kiralama (100 günden fazla) |
|---|---|---|
| Turizm Bakanlığı izni | Gerekli | Gerekli değil |
| Komşuların onayı | Tüm bina malikleri (müstakil villa ve onaylı rezidanslar hariç) | Gerekli değil |
| İlk sabit maliyet | Birim başına 20 bin TL (2026) | Yok |
| Günlük yönetim | Temizlik, anahtar teslimi, KBS'ye misafir kaydı | Az |
| Gelir | Değişken ve mevsimsel | Aylık sabit |
| Başlıca risk | İzin eksikliğinde ağır cezalar | Ödeme gecikmeleri veya kiracıyla anlaşmazlık |
Günlük yönetim sizin için zorsa veya bina toplu onay vermiyorsa uzun dönem kiralama daha basittir. Sözleşme, depozito ile kiraya veren ve kiracının hakları kurallarını Türkiye'de Kiralık Gayrimenkul Rehberi yazısında, gelir tahminini ise İstanbul'da Ev Kira Geliri Ne Kadar? yazısında anlattık.
Günlük Kiralama İçin Daire Almadan Önce Şunları Kontrol Edin
Birçok alıcı yalnızca "gecelik ne kadar" diye bakar; oysa en büyük engel binanın hukuki durumudur:
- Bina türü: Taşınmaz müstakil bir villa mı, yönetim planı turizm amaçlı kiralamaya izin veren bir rezidans mı, yoksa tüm maliklerin onayını gerektiren sıradan bir daire mi?
- Maliklerin onayını satın almadan önce görün: Satıcı "günlük kiralama serbest" diyorsa mevcut izin belgesini veya maliklerin kararını yazılı olarak isteyin. İzin belgesi sahibinin adına düzenlenir ve malik değişirse 30 gün içinde Bakanlığa bildirilmesi gerekir.
- Yüzde 25 sınırı: Aynı binada birden fazla daire almayı planlıyorsanız, binadaki birimlerin yalnızca dörtte biri için izin alabilirsiniz.
- Tapu ve iskan: Taşınmazın tapusunu ve iskan durumunu kontrol edin.
- Yan masraflar: İzin için 20 bin TL'nin yanı sıra binanın yıllık giderlerini, sigortayı ve temizliği hesaba katın. İstanbul'da Bir Dairenin Yıllık Giderleri ve DASK Deprem Sigortası Rehberi yazılarına bakın, satın alma masraflarını ise Türkiye'de Gayrimenkul Alım Maliyeti Hesaplama ile tahmin edin.
Kısa Dönem Kira Gelirinin Vergisi
Kira geliri, kısa ya da uzun dönemli olsun, vergiye tabidir ve yabancı malikler de bunu yıllık beyannamede bildirmelidir. Kültür ve Turizm Müdürlüğü'nün duyurusuna göre aktif izin belgesi olan konut, vergi dairesi tarafından ayrıca "konaklama vergisine" de tabi tutulur. Bu tür kiralama için KDV ve konaklama vergisi oranları son yıllarda birkaç kez değişti; bu yüzden başlamadan önce ruhsatlı bir mali müşavire veya ALO TURKEY danışmanlarına danışın. Daha sonra satmayı planlıyorsanız Yabancılar İçin Gayrimenkul Satış Kazancı Vergisi yazısını da okuyun.
Bu alandaki kurallar 2024'ten bu yana birkaç kez değiştirildi (devre mülk birimleri için Temmuz 2024'teki yönetmelik değişikliği dahil) ve yeniden değişebilir. Bu yazı genel bilgi niteliğindedir ve sizin taşınmazınıza özel hukuki danışmanlığın yerini tutmaz.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de kısa dönem kiralama yabancılar için yasal mı?
Evet, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almak şartıyla. Tapusu kendi adına olan yabancı malik, Türk malik gibi e-Devlet üzerinden başvurabilir.
Komşuların onayı olmadan dairemi günlük kiraya verebilir miyim?
Sıradan çok daireli binada hayır; o binadaki tüm maliklerin onayı gerekir. Müstakil villalar ve yönetim planında onaylanmış rezidanslar bu şarttan muaftır.
2026'da kısa dönem kiralama izni ne kadar tutar?
Başvuru ücretsizdir; onaydan sonra birim başına 10 bin TL izin belgesi ücreti ve 10 bin TL plaka ücreti olmak üzere toplam 20 bin TL ödenir.
Evi 101 gün kiraya verirsem izin gerekir mi?
Bir seferde 100 günden uzun kiralama, sıradan kiradır. Ancak bir birim bir yılda 100 günü aşan sözleşmelerle dörtten fazla kez kiraya verilirse ağır ceza uygulanır.
İzin başvurusunun incelenmesi ne kadar sürer?
Yasal inceleme süresi 60 gündür. Belge eksikliklerini gidermek için 5 gün, ödeme makbuzunu yüklemek için 15 gün süreniz vardır.
ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık
İstanbul'da günlük veya uzun dönemli kiralama amacıyla gayrimenkul almayı planlıyorsanız, ALO TURKEY danışmanları satın almadan önce binanın durumunu, izin koşullarını ve masrafları sizinle birlikte inceleyebilir. Ücretsiz danışmanlık için WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden bize ulaşın. Piyasaya daha genel bir bakış için Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımı Hâlâ Kârlı mı? yazısını da okuyun.
Kaynaklar: 7464 sayılı Kanun (Resmî Gazete, 2 Kasım 2023, sayı 32357); Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik (Resmî Gazete, 28 Aralık 2023) ve Temmuz 2024 değişikliği; T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı Sakarya İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü duyurusu (2026 ücretleri ve cezaları); Resmî Gazete'de ilan edilen 2026 yeniden değerleme oranı; Airbnb'nin Türkiye için sorumlu ev sahipliği rehberi (Nisan 2026 gereklilikleri); rakamlar Ekim 2026 itibarıyladır.