اقامت ترکیه با خرید ملک در استانبول
شرایط به‌روز اقامت ترکیه با خرید ملک در ۲۰۲۶: حداقل ۲۰۰ هزار دلار، محله‌های بسته، مدارک، هزینه‌ها، اقامت خانواده و مراحل قدم‌به‌قدم.
خرید خانه در استانبول برای بسیاری از ایرانی‌ها مطمئن‌ترین راه برای گرفتن اقامت ترکیه است: هم سرمایه شما به شکل ملک حفظ می‌شود و هم تا زمانی که مالک ملک هستید، می‌توانید اقامت خود و خانواده‌تان را تمدید کنید. اما قوانین این نوع اقامت در سال‌های اخیر تغییر کرده و بسیاری از اطلاعاتی که در فضای مجازی دست‌به‌دست می‌شود قدیمی است. در این راهنما شرایط به‌روز اقامت ملکی، مدارک، هزینه‌ها و مراحل را قدم‌به‌قدم توضیح می‌دهیم.
حداقل ارزش ملک برای اقامت ترکیه چقدر است؟
از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳، ارزش ملک برای درخواست اولیه اقامت ملکی باید دست‌کم ۲۰۰ هزار دلار باشد. این مبلغ برای همه شهرهای ترکیه یکسان است و باید در سند رسمی (Tapu) و گزارش کارشناسی ارزش ملک ثبت شده باشد. پیش از این تاریخ، در شهرهای بزرگ ۷۵ هزار دلار و در شهرهای دیگر ۵۰ هزار دلار کافی بود؛ به همین دلیل اگر جایی خواندید که «ملک ارزان‌تر هم برای اقامت کافی است»، آن اطلاعات مربوط به قوانین قدیمی است.
- ملک باید مسکونی باشد (آپارتمان، ویلا یا خانه). ملک تجاری، زمین و دفتر کار برای این نوع اقامت پذیرفته نمی‌شود.
- سند باید به نام متقاضی صادر شده باشد و ملک نباید در محله‌ای باشد که برای اقامت خارجی‌ها بسته شده است.
- کسانی که ملک خود را پیش از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ خریده و اقامتشان را بدون وقفه تمدید کرده‌اند، معمولاً طبق شرایط قبلی تمدید می‌کنند. جزئیات را در راهنمای تمدید اقامت ترکیه ۲۰۲۶ بخوانید.
محله‌های بسته: مهم‌ترین نکته قبل از خرید
اداره مهاجرت ترکیه (Göç İdaresi) در محله‌هایی که سهم ساکنان خارجی از سقف تعیین‌شده بیشتر شده، صدور اقامت جدید و ثبت آدرس برای خارجی‌ها را متوقف کرده است. اگر ملکی در یکی از این محله‌ها بخرید، مالکیت شما قانونی است اما با آن ملک نمی‌توانید اقامت بگیرید. فهرست این محله‌ها مرتب به‌روز می‌شود، پس پیش از امضای قرارداد حتماً وضعیت محله را بررسی کنید. مقاله‌های مناطق ممنوعه ترکیه برای اقامت خارجی‌ها و مناطقی از استانبول که هنوز اقامت می‌دهند در این انتخاب کمکتان می‌کنند.
چه کسانی با یک ملک اقامت می‌گیرند؟
با خرید یک ملک واجد شرایط، علاوه بر خود مالک، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال او هم می‌توانند اقامت بگیرند. هر نفر کارت اقامت جداگانه دریافت می‌کند و مدت اعتبار کارت‌ها معمولاً هم‌زمان است. پدر و مادر و فرزندان بالای ۱۸ سال باید از مسیر دیگری (مثلاً اقامت ملکی جداگانه یا اقامت خانوادگی با شرایط خاص) اقدام کنند.
مدت اعتبار اقامت ملکی و تبدیل به اقامت بلندمدت
اقامت ملکی از نوع اقامت کوتاه‌مدت (Kısa Dönem İkamet) است و معمولاً برای یک تا دو سال صادر می‌شود. تا زمانی که مالک ملک هستید و شرایط را حفظ می‌کنید، می‌توانید آن را تمدید کنید. درخواست تمدید باید در ۶۰ روز آخر اعتبار کارت ثبت شود.
پس از ۸ سال اقامت قانونی و بدون وقفه در ترکیه، می‌توانید برای اقامت بلندمدت (Uzun Dönem İkamet) اقدام کنید که نیاز به تمدیدهای مکرر ندارد. تفاوت کامل این دو نوع اقامت را در مقاله تفاوت اقامت موقت و دائم در ترکیه توضیح داده‌ایم.
مدارک لازم برای اقامت ملکی
- پاسپورت معتبر و ترجمه رسمی صفحه اول آن
- ۴ قطعه عکس بیومتریک
- سند رسمی ملک (Tapu) به نام متقاضی
- گزارش کارشناسی ارزش ملک (Değerleme Raporu) که برای خرید ملک توسط خارجی‌ها الزامی است
- بیمه درمانی معتبر برای کل مدت اقامت درخواستی (راهنمای بیمه درمانی در ترکیه)
- بیمه اجباری زلزله (DASK) ملک (راهنمای بیمه زلزله DASK)
- ثبت آدرس در سیستم ثبت احوال (Nüfus) و رسید پرداخت هزینه کارت و هزینه اقامت
- برای همسر و فرزندان: سند ازدواج و شناسنامه فرزندان با ترجمه رسمی و تأییدیه‌های لازم
مراحل گرفتن اقامت با خرید خانه (قدم‌به‌قدم)
- انتخاب ملک در محله باز: ملکی مسکونی با ارزش حداقل ۲۰۰ هزار دلار در محله‌ای که برای اقامت خارجی‌ها بسته نیست انتخاب کنید.
- بررسی حقوقی: وضعیت سند، بدهی‌ها، رهن و مجوز ساخت (İskan) ملک را بررسی کنید.
- گزارش کارشناسی: کارشناس رسمی دارای مجوز، ارزش ملک را تعیین می‌کند. این گزارش باید با مبلغ ثبت‌شده در سند هم‌خوانی داشته باشد.
- انتقال سند در اداره ثبت (Tapu): پرداخت از طریق سیستم بانکی انجام می‌شود و سند به نام شما صادر می‌شود.
- بیمه DASK، قراردادهای آب و برق و ثبت آدرس در اداره ثبت احوال.
- ثبت درخواست اقامت در سامانه e-İkamet، پرداخت هزینه‌ها و تحویل مدارک در نوبت تعیین‌شده.
- دریافت کارت اقامت: پس از تأیید، کارت با پست به آدرس ثبت‌شده شما ارسال می‌شود. بررسی پرونده ممکن است تا ۹۰ روز طول بکشد.
هزینه‌های جانبی خرید ملک و اقامت
- عوارض انتقال سند (Tapu Harcı): ۴٪ ارزش ملک که طبق قانون بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، اما در عمل اغلب خریدار پرداخت می‌کند.
- گزارش کارشناسی، ترجمه و دفترخانه: بسته به ملک و تعداد مدارک متفاوت است.
- هزینه کارت اقامت و هزینه اقامت (Harç): بر اساس جدول سالانه اداره مهاجرت و مدت اقامت محاسبه می‌شود.
- بیمه درمانی و بیمه DASK: هزینه سالانه دارند و باید هنگام تمدید هم معتبر باشند.
اقامت ملکی یا پاسپورت ترکیه؟
اگر هدف شما فقط زندگی قانونی در ترکیه است، اقامت ملکی با ملک ۲۰۰ هزار دلاری کافی است. اما اگر می‌خواهید شهروندی و پاسپورت ترکیه بگیرید، باید ملکی به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار بخرید و آن را دست‌کم ۳ سال نگه دارید. مقایسه کامل شرایط را در راهنمای کامل اخذ شهروندی ترکیه ۲۰۲۶ و قوانین خرید ملک در ترکیه ۲۰۲۶ ببینید.
سؤالات متداول
با ملک ۱۵۰ هزار دلاری می‌توان اقامت ترکیه گرفت؟
برای درخواست جدید خیر. از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ حداقل ارزش ملک برای اقامت ملکی ۲۰۰ هزار دلار است. فقط کسانی که پیش از این تاریخ خرید کرده و اقامتشان را بدون وقفه تمدید کرده‌اند، معمولاً از شرایط قبلی استفاده می‌کنند.
آیا خرید ملک اقساطی هم اقامت می‌دهد؟
اقامت زمانی صادر می‌شود که سند رسمی ملک به نام شما باشد. در پروژه‌های پیش‌فروش، تا وقتی سند صادر نشده، معمولاً امکان درخواست اقامت ملکی وجود ندارد؛ پس پیش از خرید، زمان صدور سند را از سازنده بپرسید.
اگر ملک را بفروشم اقامتم چه می‌شود؟
اقامت ملکی به مالکیت وابسته است. با فروش ملک، شرط اقامت از بین می‌رود و باید از مسیر دیگری اقدام کنید یا ملک واجد شرایط دیگری بخرید.
چرا بعضی درخواست‌های اقامت ملکی رد می‌شود؟
رایج‌ترین دلایل: ملک در محله بسته، ارزش کمتر از حد مجاز، نقص مدارک یا بیمه، و ثبت‌نشدن آدرس. فهرست کامل را در مقاله چرا اقامت ترکیه ریجکت می‌شود؟ ببینید.
خرید ملک برای اقامت را به ALO TURKEY بسپارید
کارشناسان ALO TURKEY ملک‌هایی را به شما معرفی می‌کنند که در محله‌های باز قرار دارند و شرایط اقامت را دارند، و در تمام مراحل از بررسی حقوقی و انتقال سند تا ثبت درخواست اقامت همراه شما هستند. لیست املاک واجد شرایط اقامت را ببینید یا برای مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید.
توجه: قوانین مهاجرتی ترکیه ممکن است تغییر کند. پیش از هر اقدام، آخرین اطلاعات را از اداره مهاجرت ترکیه (goc.gov.tr) یا مشاور حقوقی بررسی کنید.