Yabancılar İçin Türkiye'de Ev Alma Rehberi (2026)
· Güncelleme:
Yabancılar için Türkiye'de ev alma: şehirler, yasal sınırlar, vergi numarasından tapuya adımlar, 2026 resmî masrafları ve ikamet.
Türkiye'de yabancıların, İranlılar da dahil, mülk alması yasaldır ve yaygındır: her yıl on binlerce konut yabancı uyruklulara satılır ve tapu alıcının kendi adına düzenlenir. Bu rehberde yabancıların hangi şehirlerde satın aldığını, yasanın yabancıların mülk edinimine getirdiği sınırları, vergi numarasından tapu devrine kadar satın alma adımlarını, 2026 resmî tarifesine göre hangi masrafların olduğunu ve mülk alımının ikamet ve vatandaşlıkla ilişkisini bulacaksınız.
Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) resmî verilerine göre 2025 yılında yabancılara 21.534 konut satıldı. 3.649 konutla Ruslar birinci, 1.878 konutla İranlılar ikinci sırada yer aldı. Aylık rakamları Türkiye'de yabancıların ve İranlıların aylık mülk alım istatistikleri sayfasından takip edebilirsiniz.
Yabancılar Türkiye'de Hangi Şehirlerde Mülk Alıyor?
Yabancıların alımlarının büyük bölümü birkaç ilde yoğunlaşıyor:
| İl | 2024'te yabancılara satılan konut | Eylül 2026 | Temel özellik |
|---|---|---|---|
| İstanbul | 8.416 | 817 | En büyük iş ve ekonomi pazarı; en geniş proje çeşitliliği |
| Antalya (Alanya dahil) | 8.223 | 664 | Akdeniz kıyısı, turizm ve kısa dönem kiralama |
| Mersin | 2.112 | 155 | Daha düşük fiyatlı Akdeniz kıyısı |
| Ankara | — | 106 | Başkent; kamu kurumları ve üniversiteler |
Kaynak: TÜİK, 2024 yıllık bülteni ve Eylül 2026 bülteni. "—" rakamın kaynakta bulunamadığı anlamına gelir.
İranlıların çoğu için asıl tercih İstanbul (iş, eğitim, direkt uçuş ve büyük İranlı topluluğu) ile Antalya (sahil yaşamı ve turistik kiralama) arasındadır; tam karşılaştırma için Mülk Almak İçin İstanbul mu, Antalya mı Daha İyi? yazısına bakın. İstanbul'u seçtiyseniz sonraki adım İstanbul'da ev alma rehberi ve İstanbul bölgeleri sayfalarıdır.
Yasa: Yabancılar Ne Satın Alabilir?
Türkiye'de yabancıların mülk edinimini Tapu Kanunu'nun (No. 2644) 35. maddesi düzenler:
- Mütekabiliyet şartı kaldırıldı: 2012'den (6302 sayılı Kanun) itibaren İran dahil çoğu ülkenin vatandaşları, karşılıklılık şartı olmadan mülk alabiliyor.
- Genel sınır: Yabancıların her ilçedeki toplam mülkü, o ilçedeki özel mülkiyete konu alanın yüzde 10'unu aşamaz ve kişi başına Türkiye genelinde en fazla 30 hektar mülk edinilebilir. Cumhurbaşkanı bu sınırları değiştirebilir.
- Askerî ve güvenlik bölgeleri: Askerî yasak bölgelerde ve bazı güvenlik bölgelerinde satın alma yapılamaz; tapu müdürlüğü devirden önce bunu kontrol eder.
- Daire, villa ve ticari mülk satın alınabilir; boş arsa için belirli bir süre içinde inşaat planı sunulmalıdır.
Bir veya birkaç daire alan biri için bu sınırlar fiilen engel değildir; ancak yabancıların çok mülk aldığı ilçelerde kontenjan dolabilir. Kapora ödemeden önce o mülkün devrinin mümkün olup olmadığını kontrol edin. Yeni kuralları 2026'da Türkiye'de ev alma kuralları rehberinde ele aldık.
Türkiye'de Mülk Alma Adımları
| Adım | Ne yapılır | Not |
|---|---|---|
| 1. Şehir ve bölge seçimi | Amaç ve bütçeye göre karşılaştırma | İkamet için kapalı mahalleleri kontrol edin |
| 2. Mülkü seçme ve görme | Yerinde veya video ile gezme | Tapuyu, borçları ve yapı ruhsatını kontrol edin |
| 3. Vergi numarası | Pasaportla vergi numarası alın | Ücretsiz |
| 4. Banka hesabı | Türk bankasında hesap açın | Ödeme yalnızca banka yoluyla |
| 5. Sözleşme | Çevirisiyle yazılı sözleşme | Ödeme ve teslim şartlarını net yazın |
| 6. SPK değerleme raporu | Yabancı alıcı için resmî değerleme | Zorunlu |
| 7. DASK deprem sigortası | Zorunlu sigorta | Olmadan tapu devredilmez |
| 8. Tapu devri | Tapu müdürlüğünde yeminli tercümanla imza | Vekâletname ile uzaktan da mümkün |
Vergi numarasını aynı gün alabilirsiniz (vergi numarası rehberi). Değerleme raporunu Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı bir şirket hazırlar ve mülkün resmî değerini belirler (SPK değerleme raporu). Seyahat edemiyorsanız Türkiye'de vekâletname ile mülk alma yazısını okuyun.
Sıfır veya Satış Öncesi (Off-Plan) Mülk Alımı
Yabancıların alımlarının büyük bir kısmı sıfır ve satış öncesi projelerde yapılıyor. Satış öncesi alımda tapu, bina tamamlanana kadar genellikle "kat irtifakı" türündedir (kısaca mavi tapu); müteahhidin itibarına, sözleşme güvencelerine ve teslim tarihine ciddi önem verin. Müteahhitten alımda katma değer vergisi (KDV) de gündeme gelebilir; döviz ile ödeme yapan bazı yabancı alıcılar için muafiyet vardır.
Türkiye'de Mülk Alma Masrafları
- Tapu harcı: Beyan edilen bedelin yüzde 4'ü (kanuna göre alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2; uygulamada çoğu zaman alıcı tamamını öder).
- Tapu müdürlüğü hizmet bedeli: 2026 tarifesine göre bölge katsayısına bağlı olarak, yabancılar için mülk başına ek 20.868 lira.
- Emlak danışmanı komisyonu: Alıcıdan yasal üst sınır yüzde 2 artı katma değer vergisi.
- Değerleme raporu, DASK sigortası, tercüman ve vekâletname: Her kalemin kendi tarifesine göre.
Aklınızdaki mülk için tüm bu masrafları güncel döviz kuruyla Türkiye mülk alma masrafları hesaplayıcısında görebilirsiniz.
Yabancılar İçin Konut Kredisi
Türk bankaları yabancılara da konut kredisi verir, ancak koşullar vatandaşlara göre daha zordur: genellikle fiyatın daha büyük bölümünü kendiniz ödemeniz gerekir, gelir belgesi şarttır ve faiz oranları Merkez Bankası politikasına göre değişir. Ayrıntılar için Yabancılar İçin Türkiye'de Konut Kredisi Alma Adımları yazısına bakın.
Mülk Alımı ve Türkiye İkameti veya Vatandaşlığı
- İkamet: Konut alımı, mülkün resmî değeri (değerleme raporuna göre) belirlenen asgari tutarın üzerindeyse ve mülk, yabancıların ikamet kaydına kapatılmış bir mahallede değilse kısa dönem ikamet izninin dayanağı olabilir. Bu asgari tutar birkaç kez değişti; satın almadan önce güncel rakamı sorun. Ayrıntılar Mülk Alarak Türkiye İkameti yazısında.
- Vatandaşlık: Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği'ne göre (Resmî Gazete, 13 Mayıs 2022 ve 12 Aralık 2023 tarihli değişiklik), en az 400 bin dolar değerinde bir mülkü, tapuda "üç yıl satılamaz" şerhiyle almak vatandaşlık başvurusu yapma imkânı verir. Adımlar Mülk Alarak Türk Pasaportu yazısında.
İkamet ve vatandaşlık kararı Türk makamlarına aittir ve hiçbir satın alma onayı garanti etmez.
İranlı Alıcıların Bilmesi Gerekenler
- Para transferi: Ödeme banka yoluyla ve kanıtlanabilir olmalıdır; özellikle vatandaşlık için döviz transfer makbuzları şarttır. Satın almadan önce para aktarımının yasal yolunu bir danışmanla kontrol edin.
- Belgeler: Geçerli bir pasaport yeterlidir; Türkçe bilmiyorsanız resmî çeviri ve tercüman gerekir.
- Sık yapılan hatalar: Sözleşmesiz ödeme yapmak, görmeden satın almak ve amaç ikametse kapalı bir mahalleden satın almak. Tam liste Türkiye'de Mülk Alırken 7 Tehlikeli Hata yazısında.
Sıkça Sorulan Sorular
İranlılar Türkiye'de mülk alabilir mi?
Evet. İranlılar Türkiye'deki en büyük yabancı alıcı gruplarındandır ve tapu kendi adlarına düzenlenir; kısıtlamalar askerî bölgeler ve kanunun genel sınırlarıyla ilgilidir.
Türkiye'de mülk almak için en iyi şehir neresi?
Amacınıza bağlı: iş ve şehir hayatı için İstanbul, sahil yaşamı ve turistik kiralama için Antalya ve Alanya. Şehir karşılaştırması için Gayrimenkul Yatırımı İçin Türkiye'nin En İyi Şehirleri yazısına bakın.
Türkiye'de mülk almak ne kadar sürer?
Mülk seçiminden tapu devrine kadar, belgeler hazırsa genellikle birkaç hafta; değerleme raporu ve tapu müdürlüğü randevusu en çok zaman alan unsurlardır.
Türkiye'de mülk almak güvenli mi?
Türkiye'nin tapu sistemi resmî ve elektroniktir, ancak alımın güvenliği tapunun, borçların ve sözleşmenin dikkatle kontrol edilmesine bağlıdır. Devamı için: Türkiye'de Mülk Almak Güvenli mi?
ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık
Türkiye'de mülk almayı planlıyorsanız, ALO TURKEY'in Farsça konuşan danışmanları şehir ve bölge seçiminde, tapu incelemesinde ve tapu teslimine kadar tüm adımlarda yanınızda. WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden bize ulaşın.
Kaynaklar: Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), yabancılara konut satış istatistikleri 2024, 2025 ve Eylül 2026; Tapu Kanunu (2644, madde 35, 2012'de 6302 sayılı Kanun ile değişik); Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) 2026 hizmet bedeli tarifesi; Türk Vatandaşlığı Kanunu Uygulama Yönetmeliği (Resmî Gazete, 13 Mayıs 2022 ve 12 Aralık 2023); Gayrimenkul Ticareti Yönetmeliği (2018). Aban 1405'te (Ekim 2026) güncellenmiştir.