Türkiye'de Ev Kiralama 2026: Kurallar, Sözleşme, Depozito

30 Haziran 2026 · Güncelleme: 24 Ekim 2026

Türkiye'de ev kiralama: depozito en çok 3 ay, Ekim 2026 kira artış sınırı %31,49, emlakçı komisyonu, sözleşme adımları ve metrekare kira fiyatları.

Türkiye'de ev kiralama, Türk Borçlar Kanunu'na (TBK) tabidir ve birkaç net kurala dayanır: depozito en fazla üç aylık kira bedelidir; yıllık kira artışı resmî enflasyonun on iki aylık ortalamasını aşamaz (Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için %31,49); emlakçı komisyonunun üst sınırı bir aylık kira artı KDV'dir; ev sahibi, yalnızca sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Bu rehberde tüm bu kuralları kaynaklarıyla birlikte; İstanbul, Ankara ve İzmir'de metrekare kira fiyatlarıyla, kiralamanın pratik adımlarıyla ve imza öncesi bir kontrol listesiyle bir araya getirdik.

Bu yazı, Türkiye'ye yeni gelenler, gayrimenkul almadan önce bir süre kiracı olarak yaşamak isteyenler ve kiracıya karşı hak ve yükümlülüklerini öğrenmek isteyen ev sahipleri için hazırlandı.

2026 Sonbaharında Türkiye'de Ev Kira Fiyatları

Hukuktan önce piyasanın nerede olduğunu bilmekte fayda var. Aşağıdaki tablo, Türkiye konut piyasasının iki güvenilir aylık raporundan alınmıştır: Bahçeşehir Üniversitesi BETAM araştırma merkezinin sahibinden.com ilanlarına dayanarak yayımladığı sahibindex raporu ile Emlakjet ve Endeksa kira raporu. Bu rakamlar ilan fiyatlarıdır; gerçekleşmiş sözleşme fiyatları değildir ve mahalleden mahalleye büyük farklılık gösterir.

Bu rakamlardan çıkan birkaç nokta:

• sahibindex raporuna göre İstanbul'da ilan edilen kira bir yıl öncesine kıyasla yaklaşık %39 artmış; Ankara'da yaklaşık %21, İzmir'de yaklaşık %18 artış var. Yani İstanbul'daki kira baskısı diğer iki büyük şehirden daha yüksek.
• İstanbul ilan ortalamasında 100 metrekarelik bir daire aylık yaklaşık 46 bin TL'ye ilan ediliyor; merkezî ve sahil mahallelerinde çok daha fazla, Avrupa Yakası'nın çeperlerinde daha az.
• Metrekare satış fiyatını metrekare yıllık kiraya bölersek, satın alma bedelinin geri dönmesi için İstanbul'da yaklaşık 12 yıl, Ankara'da yaklaşık 11 yıl, İzmir'de yaklaşık 14 yıllık kira gerekiyor. Bu bizim yaptığımız kaba bir hesaptır ve veriler iki farklı aya ait olduğu için yalnızca genel bir karşılaştırma işe yarar.

Kira ile satın alma arasında kararsızsanız, İstanbul'da gayrimenkul kira geliri yazısı ev sahibinin bakış açısını gösterir; Türkiye'de gayrimenkul alım maliyeti hesaplama sayfası ise satın alma masraflarını (tapu harcı, ücretler ve komisyon) doğru görmenize yardımcı olur.

Türkiye'de Kira Hukuku: Bilmeniz Gereken Yedi Kural

Türkiye'de konut kira sözleşmeleri, Borçlar Kanunu'ndaki "konut ve çatılı işyeri kiraları" bölümüne girer. Bu maddelerin çoğu kiracı lehine düzenlenmiştir ve sözleşmede kiracı aleyhine bunlara aykırı bir şart genellikle geçerli değildir.

1. Depozito en fazla üç aylık kira

Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre depozito (güvence bedeli) üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito nakit ise kanun, bunun vadeli bir banka hesabına yatırılmasını öngörür; banka bu tutarı yalnızca iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla serbest bırakır. Ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebi üzerine depozitoyu iade eder. Uygulamada birçok ev sahibi depozitoyu doğrudan alıyor; bu durumda mutlaka banka dekontu alın ve tutarın sözleşmede yazılı olmasını sağlayın.

2. Kira artış sınırı: enflasyonun on iki aylık ortalaması

Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, yeni yıl için kira artışının Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıkladığı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamasındaki değişimi aşamayacağını söyler. Haziran 2022'den beri uygulanan geçici %25'lik sınır 1 Temmuz 2024'te kaldırıldı ve artık yalnızca bu enflasyon ölçütü geçerlidir.

Örnek: Kiranız 40 bin TL ise ve sözleşmeniz Ekim 2026'da yenileniyorsa, yeni kira en fazla 52.596 TL olabilir. "Yıllık enflasyon" rakamının (Eylül 2026 için %29,73) "on iki aylık ortalama"dan farklı olduğuna ve kirada ikincisinin esas alındığına dikkat edin.

Bu sınır yenilemeler için geçerlidir. Beş yıl sonra ev sahibi, "kira tespit davası" açarak kiranın güncel piyasa bedeline yaklaştırılmasını talep edebilir ve mahkeme hakkaniyeti gözeterek karar verir.

3. Sözleşme süresi ve kiracının yenileme hakkı

Kanun, kira sözleşmesinin süresi için bir üst sınır koymamıştır; piyasa teamülü bir yıllık sözleşmedir. Önemli nokta 347. maddedir:

• Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce evi boşaltacağını yazılı olarak bildirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzar.
• Ev sahibi, yalnızca sürenin dolması nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.
• On yıllık uzatma geçtikten sonra ev sahibi, sebep göstermeden ve sonraki her uzatma yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

4. Yasal tahliye sebepleri

Kiracı yalnızca kanunda sayılan sebeplerle çıkarılabilir. En önemlileri:

1 Eylül 2023'ten itibaren çoğu kira davası (kira tespiti ve tahliye dahil) açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır ve bu yola gidilmeden açılan dava reddedilir.

5. Emlakçı komisyonu

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, kiralamada emlakçı komisyonunu en fazla bir aylık kira artı %20 KDV ile sınırlamıştır. Bu bir üst sınırdır, sabit oran değildir ve pazarlığa açıktır. Ödemeden önce resmî makbuz veya fatura isteyin ve emlak ofisinin yetki belgesi olduğundan emin olun.

6. Sözleşme damga vergisi

Kira sözleşmesi, sözleşme süresinin tamamı için toplam kira bedelinin binde 1,89'u (%0,189) oranında damga vergisine tabidir ve imza sahipleri bundan müteselsilen sorumludur. Hangi tarafın ödeyeceğini sözleşmede yazmak iyi olur.

7. Sözleşmenin şekli ve noter

Kanun, kira sözleşmesinin geçerliliğini noterde tescile bağlamamıştır; ancak yabancılar için yazılı sözleşme şarttır ve noter onaylı sözleşmenin birkaç avantajı vardır: tarih ve tutarı ispatlamak kolaylaşır, adres kaydı ve ikamet izni dosyaları için genellikle daha kolay kabul edilir. Türkçe bilmiyorsanız sözleşmenin resmî çevirisini isteyin ve okumadığınız hiçbir şeyi imzalamayın.

Türkiye'de Adım Adım Ev Kiralama

1. Mahalle ve bütçeyi belirleyin: Metroya, okullara ve iş yerinize yakınlığı tartın. Ailelere uygun en iyi İstanbul bölgeleri rehberi ve İstanbul ilçeleri sayfası bu adımda işinize yarar.
2. Mahallenin yabancıların ikameti açısından durumunu kontrol edin: Son yıllarda bazı mahalleler yabancıların yeni ikamet adresi kaydına kapatıldı ve bu liste birkaç kez değişti. İmzadan önce adres durumunu Göç İdaresi sistemi veya bir danışman aracılığıyla kontrol edin. Daha fazla bilgi: İstanbul'un bazı bölgeleri ikamet için neden kapatıldı?
3. Evi görün ve mülkiyeti doğrulayın: Tapudaki malik adını, sözleşmeyi imzalayan kişinin kimliğiyle eşleştirin. Karşı taraf ev sahibinin vekiliyse geçerli bir vekâletname isteyin.
4. Pazarlık edin ve sözleşmeyi hazırlayın: Kira bedelini, depozitoyu, başlangıç tarihini, ödeme gününü, mevcut eşyaları, aidatı kimin ödeyeceğini ve tüm oturanların adlarını yazın.
5. Banka yoluyla ödeyin: Kirayı ve depozitoyu, kaydınız olsun diye "Kira Bedeli" açıklamasıyla banka havalesi yoluyla ödeyin. Bunun için vergi numarasına ve Türkiye'de banka hesabına ihtiyacınız var.
6. Adresi kaydettirin: Taşındıktan sonra yeni adresinizi Nüfus Müdürlüğüne veya Göç İdaresinin belirlediği yoldan kaydettirin. Adres bildiriminde gecikme idari para cezasına yol açabilir ve ikamet izni uzatma için de sorun yaratır.
7. Abonelikleri devredin: Su, elektrik, doğal gaz ve interneti kendi adınıza alın. Şirketler genellikle kira sözleşmesi, pasaport ve vergi numarası veya ikamet kartı ister ve abonelik depozitosu alabilir.

Kiracılığın Yan Maliyetleri

İstanbul'da bir dairenin gerçek aidat ve işletme maliyetlerini görmek için İstanbul'da bir dairenin yıllık işletme maliyetleri yazısını okuyun. Deprem sigortası konusunda da bir rehberimiz var: DASK deprem sigortası.

Kısa Dönem ve Uzun Dönem Kiralama Farklıdır

Evi birkaç günlüğüne veya birkaç haftalığına kiralıyorsanız, farklı bir piyasayla karşı karşıyasınız. Türkiye'de turizm amaçlı kısa dönem kiralamanın ayrı bir kanunu ve izni vardır; izinsiz kiraya veren ev sahibi para cezasıyla karşılaşır. Bu kanunun ayrıntılarını Türkiye'de kısa dönem kiralama yazısında ele aldık. Uzun süreli kalış için ev sahibi veya yetki belgeli bir emlak ofisiyle yapılan uzun dönem sözleşme daha güvenlidir.

Kira Sözleşmesini İmzalamadan Önce Kontrol Listesi

• Tapudaki malik adı, sözleşmenin karşı tarafıyla aynı.
• Depozito üç aylık kiradan fazla değil ve tutarı sözleşmede yazılı.
• Ödeme günü ve ev sahibinin banka hesap numarası (IBAN) sözleşmeye yazılmış.
• Aidatı ve damga vergisini kimin ödeyeceği belli.
• Eşya listesi ve gayrimenkulün durumu tarihli fotoğraflarla kayıt altına alınmış.
• Sözleşmede, gelecekteki tüm kiraların derhal muaccel olmasını sağlayan bir cezai şart yok; kanun konutlar için böyle bir şartı geçerli saymaz.
• Mahallenin yabancıların adres kaydı açısından durumu kontrol edilmiş.
• Tüm oturanların adları sözleşmede yer alıyor.

Kira, İkamet İzni ve Satın Alma Kararı

Kira sözleşmesi tek başına ikamet izni getirmez. Göç İdaresi her kısa dönem ikamet başvurusunu ayrı ayrı inceler ve şartları son yıllarda birkaç kez sertleşmiştir; dolayısıyla hiçbir kira sözleşmesi ikamet garantisi değildir. Uzun süre kalmayı planlıyorsanız, birçok aile bir iki yıl kiracı olarak yaşayıp mahalleleri tanıdıktan sonra satın almayı düşünüyor. Bu aşama için İstanbul'da ev satın alma rehberi ve yabancılar için Türkiye'de gayrimenkul alma adımları iyi bir başlangıç noktasıdır.

Türkiye'de kira, vergi ve ikamet kuralları düzenli olarak değişir. Önemli bir karardan önce güncel durumu ALO TURKEY danışmanlarıyla veya bir avukatla kontrol edin.

Sıkça Sorulan Sorular

Türkiye'de ev kirasında depozito en fazla ne kadardır?

Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre depozito üç aylık kirayı aşamaz. Ev sahibi, ispatlanmış bir hasar veya borç yoksa sözleşme sonunda depozitoyu iade etmek zorundadır.

Ev sahibi bu yıl kirayı ne kadar artırabilir?

En fazla TÜİK'in açıkladığı tüketici enflasyonunun on iki aylık ortalaması kadar. Ekim 2026'da yenilenen sözleşmeler için bu sınır %31,49'dur. Bu rakam her ay değişir.

Ev sahibi bir yıllık sözleşmenin sonunda beni çıkarabilir mi?

Yalnızca sürenin bitmesi nedeniyle çıkaramaz. Siz bildirimde bulunmazsanız sözleşme bir yıl uzar. Ev sahibinin tahliye için kendi gerçek ihtiyacı veya yazılı tahliye taahhüdü gibi yasal sebeplerden birine ihtiyacı vardır ve mahkemeden önce arabuluculuk yapılmalıdır.

Evi boşaltacağımı ev sahibine ne zaman bildirmeliyim?

Süreli sözleşmede, sürenin bitiminden en az 15 gün önce ve yazılı olarak. İspatlanabilir olması için ihtarı noter veya taahhütlü posta yoluyla göndermeniz iyi olur.

Kira sözleşmesinin mutlaka noterde yapılması gerekir mi?

Sözleşmenin geçerliliği noterde yapılmasına bağlı değildir, ancak yabancılar için yazılı sözleşme şarttır; noter onaylı nüsha ise ispat ve adres kaydı gibi idari işlerde genellikle daha rahat kabul edilir.

Kiralamada emlakçı komisyonu ne kadardır?

Yasal üst sınır bir aylık kira artı %20 KDV'dir. Daha düşük tutar pazarlık konusudur ve resmî makbuz almalısınız.

ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık

Kiralık ev bulma, sözleşme inceleme veya İstanbul'da kira ile satın almayı karşılaştırma konusunda rehberlik istiyorsanız, ALO TURKEY'in Farsça konuşan danışmanları ücretsiz yanıt verir. Bize WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu (342, 344, 347 ve 350 ila 352. maddeler), Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK (Eylül 2026 enflasyon verisi, 5 Ekim 2026'da açıklandı), BETAM sahibindex raporu (satış: Eylül 2026; kira: Ağustos 2026), Emlakjet ve Endeksa kira raporu (Ağustos 2026), Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Damga Vergisi Kanunu ve Türkiye Arabuluculuk Kanunu; rakamlar Ekim 2026 itibarıyladır.