Türkiye'de Kira Geliri Vergisi 2026: İstisna, Oran, Beyan
Yabancı ev sahipleri için kira geliri vergisi: 58.000 TL istisna, 2026 vergi dilimleri, örnek hesap ve mart ayındaki beyan süresi.
Türkiye'de kira geliri vergisi tek bir sabit oran değildir. Mülk sahibi, İranlı ya da başka bir uyruktan olsun, yıllık kiradan önce konut istisnasını, ardından %15 götürü gideri düşer ve kalan tutar üzerinden %15 ile %40 arasındaki dilimlerle vergi öder. 2026 yılında elde edilen kira geliri için konut istisnası 58.000 TL'dir ve beyanname 1-31 Mart 2027 arasında verilir.
Bu konudaki Farsça içeriklerin çoğu eskidir; sık karşılaşılan bir sayfa en son 2020'de güncellenmiş ve artık var olmayan dilimleri gösteriyor. Bu yazıda 2026 rakamlarını, üç farklı kira düzeyiyle örnek hesabı ve adım adım bir kontrol listesini bir araya getirdik.
Türkiye'de kira geliri vergisini kimler öder?
Vergi, mal sahibinin uyruğuna bağlı değildir; Türkiye'de mülk kiralayan herkes bu gelirden vergi öder. Fark, mükellefin türündedir:
- Tam mükellef: Bir yıl içinde Türkiye'de altı aydan fazla kalan kişi. Türkiye'deki ve yurt dışındaki gelirinden vergi öder.
- Dar mükellef: Diğer herkes. Yalnızca Türkiye'de elde ettiği gelirden, örneğin İstanbul'daki bir dairenin kirasından, vergi öder.
Konut istisnası her iki grup için de geçerlidir. Yıllık kiranız istisnayı aşmıyorsa beyanname gerekmez. Her şey mal sahibi başına hesaplanır; iki kişi ortak malikse her biri kendi istisnasından yararlanır.
Beyanname için vergi numarası gerekir; adım adım rehber için Türkiye'de vergi numarası (vergi numarası) nedir ve nasıl alınır? yazısına bakın.
2026 gelir vergisi dilimleri
Kira geliri ücret dışı gelirdir ve kademeli tarifeyle vergilendirilir. Aşağıdaki rakamlar 2026 yılında elde edilen gelir içindir (332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği, 31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete):
| Dilim | Vergiye tabi gelir (TL) | Oran |
|---|---|---|
| 1. | 190.000'e kadar | %15 |
| 2. | 190.000 - 400.000 | %20 |
| 3. | 400.000 - 1.000.000 | %27 |
| 4. | 1.000.000 - 5.300.000 | %35 |
| 5. | 5.300.000 üzeri | %40 |
*Kaynak: KPMG Türkiye ve PwC Türkiye, Ocak 2026. Oranlar her yıl güncellenir.*
Önemli: Yüksek oran, bir önceki dilimin üst sınırını aşan kısma uygulanır, gelirin tamamına değil.
Konut istisnası ve giderler: Kiradan neler düşülür?
Bir konutun (dükkân ya da ofisin değil) vergisi şöyle hesaplanır:
- Yıllık brüt kirayı toplayın.
- 2026 konut istisnasını düşün: 58.000 TL (2025'te 47.000 TL idi).
- Kalan tutar için iki gider yönteminden birini seçin: belgesiz %15 götürü gider veya belgeli gerçek giderler (onarım, sigorta, emlak vergisi, amortisman).
- Kalan tutara yukarıdaki dilimleri uygulayın.
Gerçek gider yöntemini seçerseniz iki yıl boyunca %15 yöntemine dönemezsiniz. İstisna yalnızca konut kirası içindir; dükkân ve ofis için geçerli değildir. Kiranız istisnayı aştığı halde beyanname vermezseniz ya da eksik verirseniz, o yıl için istisna hakkını kaybedersiniz.
Örnek hesap: Aylık 15.000, 25.000 ve 40.000 TL kira
Aşağıdaki tablo, 2026 dilimleriyle yapılmış basit bir hesaptır. Mal sahibinin aynı beyannamede başka geliri olmadığı ve %15 yöntemini seçtiği varsayılmıştır. Rakamlar örnektir, belirli bir mülkün kirası değildir.
| Satır | Aylık 15.000 TL | Aylık 25.000 TL | Aylık 40.000 TL |
|---|---|---|---|
| Yıllık kira | 180.000 | 300.000 | 480.000 |
| 58.000 istisna düşülünce | 122.000 | 242.000 | 422.000 |
| %15 gider düşülünce | 18.300 | 36.300 | 63.300 |
| Vergi matrahı | 103.700 | 205.700 | 358.700 |
| Vergi | 15.555 | 31.640 | 62.240 |
| Verginin brüt kiraya oranı | yaklaşık %8,6 | yaklaşık %10,5 | yaklaşık %13,0 |
Ortadaki sütunda ilk 190.000 TL'nin %15'i 28.500 TL, kalan 15.700 TL'nin %20'si 3.140 TL eder; toplam 31.640 TL. Ücret ya da başka geliriniz de varsa aynı matraha eklenir ve verginiz daha yüksek çıkar.
Kiranın banka üzerinden ödenmesi kuralı
17 Ekim 2024'ten bu yana konut kirası, tutar sınırı olmaksızın banka veya PTT aracılığıyla ödenmeli ve tahsil edilmelidir. Nakit ödeme hem kiracıya hem ev sahibine ayrı ayrı ceza getirebilir. Kiracıdan her ay hesabınıza havale yapmasını isteyin ve dekontları saklayın; beyanname için ve ileride mülkü satarsanız gerekir.
Kısa süreli turistik kiralamalar (100 günden kısa) 7464 sayılı ayrı bir kanuna tabidir ve izin gerektirir; ayrıntı için Türkiye'de kısa dönem kiralama: 7464 sayılı kanun, izin, maliyet ve cezalar yazısına bakın.
Dükkân ve ofis: Kaynakta kesinti
Kiracı bir şirketse ya da işyeri olarak kiralıyorsa, kiracı genellikle kiranın %20'sini stopaj (tevkifat) olarak keser ve vergi dairesine öder. Bu tutar beyannamedeki vergiden mahsup edilir. Yalnızca ticari mülkü olan dar mükellef bir malik için bu kesinti çoğu zaman sürecin ana kısmıdır; ancak ayrıntıları mutlaka yeminli mali müşavirle teyit edin.
Kira beyannamesi için adım adım kontrol listesi
- Yıl boyunca kira sözleşmesini ve her ayın banka dekontunu saklayın.
- Vergi numaranız yoksa Mart'tan önce alın ve İnteraktif Vergi Dairesi şifrenizi etkinleştirin.
- Yıllık brüt kirayı toplayın ve 58.000 TL istisnayı aşıp aşmadığına bakın.
- Gider yöntemini seçin: %15 götürü ya da gerçek gider.
- Takip eden yılın 1-31 Mart tarihleri arasında Hazır Beyan sistemi veya bir mali müşavir aracılığıyla beyanname verin.
- Vergiyi iki eşit taksitte ödeyin: Mart sonu ve Temmuz sonu.
Yabancı mal sahiplerinin sık yaptığı hatalar
- Yurt dışında yaşadığı için beyanname vermemek: Dar mükellef de Türkiye'deki mülkün kirasından vergi öder.
- Kirayı nakit almak: Cezanın yanı sıra gelir ve gideri kanıtlayacak belgeniz olmaz.
- İstisnayı iki kez düşmek: Birden fazla eviniz varsa istisna, toplam konut kirasına bir kez uygulanır.
- Diğer geliri unutmak: Türkiye'deki diğer gelir aynı matraha eklenir ve üst dilimi devreye sokar.
- Net getiriyi vergisiz hesaplamak: Kiralamak için almadan önce getiriyi vergi ve giderlerden sonra hesaplayın; bkz. İstanbul'da ev kirası geliri ne kadardır? ve İstanbul'da dairenin yıllık bakım maliyetleri.
Alım masraflarını, tapu harcını ve ücretleri Türkiye'de ev alım maliyeti hesaplayıcısı ile de tahmin edebilirsiniz. Kira sözleşmesi, depozito ve kira artış sınırı için Türkiye'de ev kiralama 2026, satışta ödenecek vergi için Yabancıların Türkiye'de mülk satışı yazısını okuyun.
Sık sorulan sorular
Yabancılar için Türkiye'de kira geliri vergisi yüzde kaç?
Tek bir oran yoktur. İstisna ve giderden sonra gelir; dilimlere göre %15, %20, %27, %35 ve %40 oranlarıyla vergilendirilir. Yukarıdaki örnekte vergi, brüt kiranın yaklaşık %8,6 ile %13'ü arasındaydı.
Yıllık kiram 58.000 TL'nin altındaysa beyanname vermem gerekir mi?
İstisnanın altındaki konut kirası için beyanname gerekmez. Üzerine çıkarsanız beyanname vermelisiniz.
Dar mükellef mal sahibi de istisnadan yararlanır mı?
Evet. Konut istisnası tam ve dar mükellefler için geçerlidir; yeter ki süresinde beyanname verin.
Beyan ve ödeme süreleri nedir?
2026 geliri için beyanname 1-31 Mart 2027 arasında verilir. Vergi, Mart sonu ve Temmuz sonu olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.
Kirayı nakit alabilir miyim?
Hayır. Konut kirası banka veya PTT üzerinden ödenmelidir; nakit ödeme cezaya yol açar.
Bu yazıdaki rakamlar sonsuza kadar geçerli mi?
Hayır. İstisna, dilimler ve süreler her yıl güncellenir. Beyandan önce bir mali müşavire veya ALO TURKEY danışmanlarına danışın.
ALO TURKEY ile ücretsiz danışmanlık
Vergi kuralları değişir ve her mal sahibinin durumu farklıdır. Kiralamak için mülk almayı planlıyorsanız ya da mevcut mülkünüzün vergi durumunu gözden geçirmek istiyorsanız danışmanlarımızla WhatsApp üzerinden veya iletişim sayfamızdan görüşün.
Kaynaklar: 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete, 31 Aralık 2025), KPMG Türkiye (Ocak 2026), PwC Türkiye (2026), EY Türkiye (kira vergisi rehberi), Verginet ve TEKCE (Ekim 2026 güncellemesi). Rakamlar 2026 yılında elde edilen gelire aittir.