Yabancılar Türkiye'de Arsa Alabilir mi? Kurallar ve Fiyatlar

30 Ekim 2026

Yabancılar Türkiye'de arsa alabilir mi? 30 hektar sınırı, iki yıllık proje zorunluluğu, İstanbul m² fiyatları ve arsanın neden ikamet sağlamadığı.

Yabancılar, İranlılar dahil, Türkiye'de arsa ve arazi satın alabilir, ancak bu işlem daire almaktan önemli bir noktada ayrılır: yapısız taşınmaz alan yabancı, burada geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır; aksi halde taşınmaz tasfiye edilebilir. Bir yabancının Türkiye genelinde edinebileceği alan en fazla 30 hektardır ve boş arsa ne taşınmaz yoluyla ikamet ne de vatandaşlık sağlar. Bu rehberde kuralları kanun metnine dayanarak, Ekim 2026 fiyatlarını ve bir satın alma kontrol listesini bulacaksınız.

Yabancılar ve İranlılar Türkiye'de Arsa Alabilir mi?

Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre Cumhurbaşkanı'nın belirlediği ülkelerin vatandaşları, kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla taşınmaz edinebilir. Bu hak arsa ve tarlayı da kapsar; İlme Hukuk Bürosu'nun rehberine göre (Eylül 2026) 180'den fazla ülke bu kapsamdadır. Madde en son 2012'de değiştirilmiştir ve Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun da metnini değiştirmemiştir.

İranlılar için bir not: İranlılar yıllardır Türkiye'de taşınmaz satın alan başlıca yabancılar arasındadır (yabancıların ve İranlıların Türkiye'de konut alımına ilişkin aylık istatistikler). Yine de 2012 tarihli haberler, İranlıların İran'a sınır illerde taşınmaz alamayacağını ve alım için İçişleri Bakanlığı izni gerektiğini aktarıyordu. Bunu doğrulayan ya da çürüten güncel bir resmi kaynak bulamadık; ülke listesi de kamuya açık bir metin olarak yayımlanmıyor. Bu nedenle ilgilendiğiniz arsa Van, Hakkari, Ağrı veya Iğdır'daysa, herhangi bir ödeme yapmadan önce ilgili tapu müdürlüğünden yazılı bilgi alın.

Yasal Sınırlar ve Kısıtlamalar

30 hektarlık sınıra yalnızca arsalar değil, tüm taşınmazlarınız ve sınırlı ayni haklarınız dahildir. Askeri bölge kontrolü 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler Kanunu'na göre yapılır; aynı rehbere göre bu işlem çoğu ilde anında sonuçlanır, ancak bazı ilçelerde haftalar sürebilir.

Yabancı sermayeli Türk şirketleri aynı kanunun 36. maddesine tabidir. 30 hektar ve %10 sınırları bu şirketlere uygulanmaz, ancak ayrı koşulları vardır. Şirket üzerinden alımı mutlaka bir hukuk danışmanıyla değerlendirin.

Temel Şart: Yapısız Taşınmazda İki Yıllık Proje

Arsa alımındaki en önemli nokta budur ve pek çok rehber bunu atlar. Yapısız taşınmaz, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan taşınmaz demektir: arsa, tarla, bağ ve bahçe gibi. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) 2013/15 sayılı Genelgesi'ne göre süreç şöyle işler:

1. Tarım dışı arazi: Ayrıca taahhütname veya izin gerekmez. Devir yapılır ve iki yıllık proje yükümlülüğü tapunun beyanlar hanesine işlenir.
2. Tarım arazisi: Alıcı, arazinin kullanım amacına dair yazılı taahhütname imzalar ve tapu müdürlüğü bunu Tarım Bakanlığı'nın il birimine iletir. Olumlu yanıtta devir ve proje şerhi yapılır, olumsuz yanıtta talep reddedilir.
3. Resmi senette: Taraflar, proje olmazsa taşınmazın tasfiye edileceğini kabul eder.
4. Proje onayından sonra: Önceki belirtme silinir ve onay tarihi tapuya işlenir.
5. Proje işlenmezse: İki yılın sonunda tapu müdürlüğü, tasfiye için Maliye Bakanlığı'na bildirimde bulunur. Proje süresinde tamamlanmazsa da aynı işlem yapılır.

Tasfiye, taşınmazın paraya çevrilmesi ve bedelin hak sahibine ödenmesi demektir; yani satışın zamanı ve fiyatı üzerindeki kontrolünüzü kaybedersiniz. Bu nedenle arsayı alıp bekletmek ve ileride satmak, bazı ilanlarda önerilse de yabancılar için yüksek riskli bir stratejidir. Tam olarak hangi projelerin kabul edildiğini açıkça belirten bir resmi kaynak bulamadık; bunu satın almadan önce ilgili Bakanlığa sorun.

Arazi Türleri: Tapuda Ne Yazıyor?

İlandaki arsa kelimesi yeterli değildir. Taşınmazın niteliğini tapudan, imar durumunu belediyeden öğrenin. Konut imarlı ve villa imarlı ifadeleri imar planının konut veya villaya izin verdiğini, ifrazlı ise arazinin parsellere ayrıldığını gösterir. Tapu türleri için ayrıca bakınız: Türkiye'de kırmızı ve mavi tapu farkı.

İstanbul'da Arsa Fiyatları Ne Kadar?

Aşağıdaki rakamlar, Emlakjet'teki satılık arsa ilanlarının ortalama talep fiyatlarıdır; gerçekleşmiş satış fiyatı değildir. 30 Ekim 2026'ya kadarki ilanları kapsar, dolar karşılıkları ise yaklaşık 49,6 TL kuruyla (serbest piyasa, 21 Ekim) yuvarlanmıştır.

İlçe ortalaması tek başına yanıltıcıdır, çünkü arazinin niteliği fiyatı katlar. Aynı Silivri ilanlarında Çayırdere'deki bir tarla metrekaresi yaklaşık 1.165 TL'den, Beyciler'deki konut imarlı bir arsa ise yaklaşık 9.660 TL'den sunuluyor; aradaki fark sekiz kattan fazla. Yani ucuz arsa çoğu zaman henüz üzerine bina yapılamayan arazidir. Karar vermeden önce fiyatı SPK lisanslı resmi değerleme raporuyla sınayın.

Arsa Almak İkamet veya Vatandaşlık Sağlar mı?

Hayır, boş arsa ikisi için de yeterli değildir:

• İkamet: Göç İdaresi Başkanlığı, taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması, değerinin de en az 200 bin ABD doları karşılığı olması gerektiğini belirtiyor. Boş arsa bu şartı karşılamaz. Ayrıntılar: taşınmaz yoluyla Türkiye ikameti.
• Vatandaşlık: Aralık 2023'ten beri Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun uygulama yönetmeliği, 400 bin dolarlık her taşınmaz yerine kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı esas alıyor ve üç yıl satılmama şartı arıyor. Dolayısıyla tarla ve boş arsa bu yolun dışında kaldı. Devamı: Türk vatandaşlığı belge ve adımları rehberi.

Asıl hedefiniz ikamet veya pasaport ise tapulu bir daire ya da villa daha uygundur. Örnek olarak Göktürk'te Özak DOA ve Zekeriyaköy'de Alba Villas projelerine bakabilir, farkları hazır ve projeden konut karşılaştırmasında okuyabilirsiniz.

Arsa Alırken Maliyetler ve Vergiler

Örneğin beyan edilen bedeli 10 milyon TL olan bir arsada toplam tapu harcı 400.000 TL'dir. Kendi tutarınızı Türkiye'de taşınmaz alım maliyeti hesaplayıcısıyla hesaplayın. DASK deprem sigortası binalar içindir, boş arsada bulunmaz. Satıcı şirket veya müteahhitse KDV de gündeme gelebilir; arsa için oran konusunda kaynaklar tutarlı olmadığından bunu bir mali müşavire sorun.

Arsayı aldıktan sonraki beş yıl içinde satarsanız kazanç gelir vergisine tabidir ve 2026'da yalnızca 150.000 TL'lik kısmı istisnadır. Ayrıntılar: yabancıların Türkiye'de taşınmaz satışı.

Türkiye'de Arsa Alma Kontrol Listesi

1. Vergi numarası alın: vergi numarası nedir, nasıl alınır. Türkiye'de değilseniz diğer yol vekaletname ile satın almaktır.
2. Konumu kontrol edin: İlandan ada ve parsel numarasını alın, konumu resmi parselsorgu.tkgm.gov.tr sisteminde görün.
3. İmar durumunu yazılı alın: Belediyeden İmar Durumu belgesi isteyin. Parsel haritası tek başına yapılaşmanın mümkün olduğunu kanıtlamaz.
4. Tapuyu kontrol edin: Borç, haciz ve ortak paylarına bakın. Hisseli tapuda arazinin yalnızca bir yüzdesi sizindir.
5. Koruma alanlarını değerlendirin: Orman, kıyı, sit alanı ve yasal yol erişimini kontrol edin.
6. Projeyi erkenden hazırlayın: Satın almadan önce ne yapacağınızı ve hangi Bakanlığın onaylayacağını bilin.
7. Sözleşme ve ödemeyi netleştirin: Gerçek bedeli tapuya yazın ve banka havalesiyle ödeyin. Aynı hukuk rehberine göre Ocak 2022'den beri bankadan döviz alım belgesi de gerekiyor. Noter ve tapu şerhi olmayan ön sözleşme az koruma sağlar.
8. Tapuyu devralın: Devir günü Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman gerekir. Ardından iki yıllık süreyi takviminize işleyin.

Diğer yaygın hatalar için: Türkiye'de taşınmaz alırken yapılan 7 tehlikeli hata.

Hobi Bahçesi Tuzağı

Tarım arazilerinin küçük parçalar halinde hobi bahçesi adıyla satılması yaygındır. Ancak Tarım Bakanlığı genelgesine göre tarım arazisine izinsiz yapı ruhsatı verilemez ve altyapı bağlanamaz; hukuk rehberleri konteyner ve kulübenin de izin gerektirdiğini belirtiyor. İzinsiz yapılan yapı, ceza ve yıkım riskiyle karşı karşıyadır.

Arsa mı, Daire mi?

Kısacası arsa almak, gerçekten inşa etmeyi amaçlayan ve bunun bütçesi ile ekibi olan kişi için anlamlıdır. Genel yatırım için yabancılar için Türkiye'de taşınmaz alma rehberi daha iyi bir başlangıçtır.

Sıkça Sorulan Sorular

Yabancılar tarım arazisi alabilir mi?

Evet, ancak Tarım Bakanlığı'nın olumlu yanıtı gerekir. Ardından projelerini iki yıl içinde onaya sunmaları zorunludur.

İki yıl içinde proje sunmazsam ne olur?

Tapu müdürlüğü, taşınmazın tasfiyesi için Maliye Bakanlığı'na bildirimde bulunur. Sonuçta taşınmaz paraya çevrilir ve artık sizde kalmaz.

Arsa alarak Türkiye ikameti alabilir miyim?

Hayır. Taşınmaz yoluyla ikamet için taşınmaz konut olmalı ve siz orada oturmalısınız. Boş arsa bu şartı karşılamaz.

Üzerinde eski yapı olan arsaya da iki yıllık proje şartı uygulanır mı?

Genelge bu yükümlülüğü üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlar için öngörür. Her taşınmazın durumunu satın almadan önce tapu müdürlüğüne sorun.

Türkiye'de arsa fiyatları ne kadar?

Niteliğe ve konuma göre çok değişir. Ekim 2026 ilanlarında ortalama metrekare fiyatı Çatalca'da yaklaşık 8.400 TL, İstanbul genelinde yaklaşık 22.100 TL'dir. Bunlar talep fiyatıdır, gerçekleşmiş satış fiyatı değildir.

ALO TURKEY ile Ücretsiz Danışmanlık

Kurallar değişir ve her arsanın durumu farklıdır. Kapora ödemeden önce tapu ve imar durumunu ALO TURKEY danışmanlarıyla kontrol edin. Bize WhatsApp veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar: 2644 sayılı Tapu Kanunu (35. ve 36. maddeler, Mayıs 2026'ya kadar güncel metin); TKGM 2013/15 sayılı Genelge; TKGM 2026 tarifesi; Göç İdaresi Başkanlığı ikamet belgeleri rehberi; Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun uygulama yönetmeliği (Aralık 2023 değişikliği, Ekonomi Gazetesi haberine göre); 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu; Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. madde ve 332 Seri No'lu Tebliğ; İlme Hukuk Bürosu rehberi (Eylül 2026); Hürriyet Daily News (Ağustos 2012); Emlakjet ilanları (30 Ekim 2026).